Yargıtay 6. Hukuk Dairesi
28.04.2026
Esas No: 2025/2330 Karar No: 2026/1790
Anahtar kelimeler: gabin
**6\. Hukuk Dairesi 2025/2330 E. , 2026/1790 K.**
**"İçtihat Metni"**
MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/1578 E., 2025/736 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Marmaris 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/505 E., 2022/194 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... mirasçıları vekilleri tarafından ayrı ayrı temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı yüklenici ile davalı arsa sahibi arasında 30.01.2015 tarihinde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin imzalanması aşamasında davacı yüklenicinin davalı arsa sahibine 150.000,00 TL ödediğini, sözleşmenin 4. maddesine göre ödenen bedelin 15.11.2015 tarihinde iadesinin gerektiğini ancak davalı arsa sahibinin bedeli iade etmediği gibi bedel karşılığı olarak talep edilen 6 numaralı bağımsız bölümün devrini de gerçekleştirmediğini belirterek Muğla ili, ... ilçesi, ..., 1927 parsel, 6 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı usulüne uygun olarak yapılan tebligata rağmen davaya karşı cevap sunmamıştır.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı yüklenici ile davalı arsa sahibi arasında 30.01.2015 tarihinde sözleşme imzalandığı, sözleşmenin 4. maddesinde ödünç para ya da borca karşılık satış vaadi sözleşmesi içeriğine sahip karma hükmün bulunduğu, sözleşme tarihi itibarıyla davalının hukuki ehliyetinin olduğu, davacı yüklenici tarafından iade edilmek üzere davalı arsa sahibine verilen paranın iade edildiğine dair belge veya bilginin dosyaya sunulmadığı, sözleşmeye bağlılık ilkesinin kabul edildiği, sözleşmenin aynen uygulanmasının gerektiği, sözleşmenin özgür iradeler ile kararlaştırıldığı, bağlayıcı ve geçerli olduğu, sözleşme hükmüne rağmen ödenmeyen bedele karşılık tapu devrinin gerektiği gerekçesiyle davanın kabulü ile Muğla ili, ... ilçesi, ..., 1927 parsel, 6 numaralı bağımsız bölümün davacı adına tapuya tesciline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içerisinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1\. Davalı ... mirasçıları ..., ... vekili temyiz dilekçesinde; davacı yüklenici ile davalı arsa sahibi arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, borç para alıp verme hususunu düzenleyen 4. maddenin sözleşmenin amacına ve ruhuna aykırı olduğunu, hukuken uygulanma imkanının bulunmadığını; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin karma nitelikte sözleşme olduğunu, 4. madde ile karma sözleşme niteliği kazandığına ilişkin tespitin yerinde olmadığını, 4. maddenin sözleşmeye eklenen yabancı unsur niteliğinde bulunduğunu, maddenin eklenilmesi ile sözleşmenin dışına çıkıldığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine bu şekilde yan edim yüklenmesinin mümkün olmadığını; eklenen hükmün genel işlem koşulu niteliğinde olduğunu ve yazılmamış sayılmasının gerektiğini; sözleşmenin niteliğine ve işin özelliğine yabancı olma kavramı karşısında şaşırtıcı nitelikteki şartın eklenmesinin genel işlem koşulu ve yan edim olması nedeniyle geçersiz olduğunu; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde karma nitelikli sözleşmelere uygulanan teorinin Yargıtay kararlarına göre terkip teorisi olduğunu, bu teoriye göre satış ve eser nitelikli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine başka bir sözleşmenin eklenilmesinin mümkün olmadığını; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı şekilde eklenen sözleşmenin 4. maddesinin geçerli olmadığını, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 25. maddesi uyarınca kesin hükümsüzlük yaptırımına tabi olduğunu; sözleşmeye eklenen borcun borçlusunun davalı olmadığını, dava ve sözleşme dışı üçüncü kişi olduğunu; dava öncesinde gönderildiği belirtilen ihtarnamenin tebliğ edilmediğini; sözleşmenin 4. maddesi ile verildiği belirtilen borç ile talep edilen taşınmazın değerleri arasında aşırı dengesizlik bulunduğunu, davalının iradesinin yanıltıldığını, yaşlılığı ve cahilliğinden yararlanılarak sözleşmeye belirtilen hükmün eklendiğini; bedelin davacı yüklenici tarafından davalı arsa sahibine ödenip ödenmediği hususunun araştırılmadığını, tapu iptali tescil davası açılması koşullarının bulunmadığını, hukuki işlem yapma ehliyetine yönelik itirazların değerlendirilmediğini beyan etmektedir.
2\. Davalı ... mirasçıları ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde; arsa sahipleri ile yükleniciler arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin özel ve tip sözleşmelerden olduğu, amacının, kapsamının, sınırlarının ve konusunun kanunla belirlendiğini, sözleşme tarihi itibarıyla davalılar murisinin yaşlı olduğunu; sözleşmenin 4. maddesi ile kararlaştırılan bedelin davacı yüklenici tarafından davalı arsa sahibine ödenip ödenmediği hususunun araştırılmadığını, buna ilişkin herhangi bir belgenin dosyaya sunulmadığını; imzalanan sözleşmenin arsa karşılığı inşaat yapım sözleşmesi olduğunu, edimlerin taraflarca eksiksiz olarak yerine getirildiğini, dava konusu bağımsız bölümün devredileceğine ilişkin bir hükmün sözleşmede bulunmadığını; sözleşmede yazılı hükmün geçerli olması halinde ise edimler arasında amacı aşan, aşırı yararlanmaya (gabin) sebep veren halin oluştuğunu, borç para verilmesi sözleşmesinin ayrı bir sözleşme olarak düzenlenmesinin gerektiğini; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin ayni hak doğurduğunu, borç para verme hususunun sözleşmeye bağlanmış olsa bile ayni hak talep sonucunu doğurmayacağını, sözleşmede yazılı bedelin davalı arsa sahibine verilen bir bedel olmadığını, sözleşme dışı üçüncü kişiye verilen borcun sözleşmeye eklenmesi niteliğinde olduğunu; Bölge Adliye Mahkemesi tarafından davalı ...'ın ölümüne rağmen aleyhine karar verilmesinin hatalı olduğunu beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.
Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davalı arsa sahibi mirasçıları vekillerinin temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz harçların temyiz edenlere yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 29.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
**"İçtihat Metni"**
MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/1578 E., 2025/736 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Marmaris 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/505 E., 2022/194 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... mirasçıları vekilleri tarafından ayrı ayrı temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı yüklenici ile davalı arsa sahibi arasında 30.01.2015 tarihinde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin imzalanması aşamasında davacı yüklenicinin davalı arsa sahibine 150.000,00 TL ödediğini, sözleşmenin 4. maddesine göre ödenen bedelin 15.11.2015 tarihinde iadesinin gerektiğini ancak davalı arsa sahibinin bedeli iade etmediği gibi bedel karşılığı olarak talep edilen 6 numaralı bağımsız bölümün devrini de gerçekleştirmediğini belirterek Muğla ili, ... ilçesi, ..., 1927 parsel, 6 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı usulüne uygun olarak yapılan tebligata rağmen davaya karşı cevap sunmamıştır.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı yüklenici ile davalı arsa sahibi arasında 30.01.2015 tarihinde sözleşme imzalandığı, sözleşmenin 4. maddesinde ödünç para ya da borca karşılık satış vaadi sözleşmesi içeriğine sahip karma hükmün bulunduğu, sözleşme tarihi itibarıyla davalının hukuki ehliyetinin olduğu, davacı yüklenici tarafından iade edilmek üzere davalı arsa sahibine verilen paranın iade edildiğine dair belge veya bilginin dosyaya sunulmadığı, sözleşmeye bağlılık ilkesinin kabul edildiği, sözleşmenin aynen uygulanmasının gerektiği, sözleşmenin özgür iradeler ile kararlaştırıldığı, bağlayıcı ve geçerli olduğu, sözleşme hükmüne rağmen ödenmeyen bedele karşılık tapu devrinin gerektiği gerekçesiyle davanın kabulü ile Muğla ili, ... ilçesi, ..., 1927 parsel, 6 numaralı bağımsız bölümün davacı adına tapuya tesciline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içerisinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1\. Davalı ... mirasçıları ..., ... vekili temyiz dilekçesinde; davacı yüklenici ile davalı arsa sahibi arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, borç para alıp verme hususunu düzenleyen 4. maddenin sözleşmenin amacına ve ruhuna aykırı olduğunu, hukuken uygulanma imkanının bulunmadığını; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin karma nitelikte sözleşme olduğunu, 4. madde ile karma sözleşme niteliği kazandığına ilişkin tespitin yerinde olmadığını, 4. maddenin sözleşmeye eklenen yabancı unsur niteliğinde bulunduğunu, maddenin eklenilmesi ile sözleşmenin dışına çıkıldığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine bu şekilde yan edim yüklenmesinin mümkün olmadığını; eklenen hükmün genel işlem koşulu niteliğinde olduğunu ve yazılmamış sayılmasının gerektiğini; sözleşmenin niteliğine ve işin özelliğine yabancı olma kavramı karşısında şaşırtıcı nitelikteki şartın eklenmesinin genel işlem koşulu ve yan edim olması nedeniyle geçersiz olduğunu; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde karma nitelikli sözleşmelere uygulanan teorinin Yargıtay kararlarına göre terkip teorisi olduğunu, bu teoriye göre satış ve eser nitelikli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine başka bir sözleşmenin eklenilmesinin mümkün olmadığını; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı şekilde eklenen sözleşmenin 4. maddesinin geçerli olmadığını, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 25. maddesi uyarınca kesin hükümsüzlük yaptırımına tabi olduğunu; sözleşmeye eklenen borcun borçlusunun davalı olmadığını, dava ve sözleşme dışı üçüncü kişi olduğunu; dava öncesinde gönderildiği belirtilen ihtarnamenin tebliğ edilmediğini; sözleşmenin 4. maddesi ile verildiği belirtilen borç ile talep edilen taşınmazın değerleri arasında aşırı dengesizlik bulunduğunu, davalının iradesinin yanıltıldığını, yaşlılığı ve cahilliğinden yararlanılarak sözleşmeye belirtilen hükmün eklendiğini; bedelin davacı yüklenici tarafından davalı arsa sahibine ödenip ödenmediği hususunun araştırılmadığını, tapu iptali tescil davası açılması koşullarının bulunmadığını, hukuki işlem yapma ehliyetine yönelik itirazların değerlendirilmediğini beyan etmektedir.
2\. Davalı ... mirasçıları ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde; arsa sahipleri ile yükleniciler arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin özel ve tip sözleşmelerden olduğu, amacının, kapsamının, sınırlarının ve konusunun kanunla belirlendiğini, sözleşme tarihi itibarıyla davalılar murisinin yaşlı olduğunu; sözleşmenin 4. maddesi ile kararlaştırılan bedelin davacı yüklenici tarafından davalı arsa sahibine ödenip ödenmediği hususunun araştırılmadığını, buna ilişkin herhangi bir belgenin dosyaya sunulmadığını; imzalanan sözleşmenin arsa karşılığı inşaat yapım sözleşmesi olduğunu, edimlerin taraflarca eksiksiz olarak yerine getirildiğini, dava konusu bağımsız bölümün devredileceğine ilişkin bir hükmün sözleşmede bulunmadığını; sözleşmede yazılı hükmün geçerli olması halinde ise edimler arasında amacı aşan, aşırı yararlanmaya (gabin) sebep veren halin oluştuğunu, borç para verilmesi sözleşmesinin ayrı bir sözleşme olarak düzenlenmesinin gerektiğini; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin ayni hak doğurduğunu, borç para verme hususunun sözleşmeye bağlanmış olsa bile ayni hak talep sonucunu doğurmayacağını, sözleşmede yazılı bedelin davalı arsa sahibine verilen bir bedel olmadığını, sözleşme dışı üçüncü kişiye verilen borcun sözleşmeye eklenmesi niteliğinde olduğunu; Bölge Adliye Mahkemesi tarafından davalı ...'ın ölümüne rağmen aleyhine karar verilmesinin hatalı olduğunu beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.
Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davalı arsa sahibi mirasçıları vekillerinin temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz harçların temyiz edenlere yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 29.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.