OTEL KİRALAMA SÖZLEŞMESİ
Madde 1- Taraflar;
………. ……. ……../…….. adresinde ikamet eden …….. ……… ile ……… …….. ……/……. adresinde ikamet eden ………. ……. arasında aşağıdaki koşullarla bir otel kiralama sözleşmesi akdolunmuştur.
İşbu sözleşmede ;
……….. "kiralayan"
……….. "kiracı" olarak anılacaktır.
Madde 2- Konu;
İşbu sözleşmenin konusu, mülkiyeti kiralayana ait olan ……. …….. adlı otelin işletilmek amacıyla kiracıya kiralanmasıdır.
Madde 3 – Sözleşmenin Süresi;
Kira sözleşmesinin süresi, sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren …. yıldır. Ancak bu süre, kiracının, bu sözleşmede belirtilen … yataklık kapasite artırımını kiralananın tesliminden itibaren ….. yıl içerisinde gerçekleştirememesi halinde, ayrıca bir tebligata ve anlaşmaya gerek kalmadan ….. yıla düşmüş sayılacaktır. Kiracının belirtilen süre içerisinde yatak kapasitesini arttıramaması, sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye sebebi olarak kabul edilmez.
…..yataklık kapasite artırımının, kiralayanın gereken izinleri vermemesi veya geç vermesi ve benzeri gibi kiralayandan kaynaklanan sebeplerle …. yıl içinde bitirilememesi halinde, kiralayanın sebep olduğu gecikme süresi kadar bir süre, kiracıya ek süre olarak verilecektir. Bu halde, …. yıllık sözleşme süresi ….. yıla düşürülmeyecektir.
Madde 4 – Kira Bedeli;
Kiralananın yıllık kira bedeli, kiralananın kiracıya tesliminden itibaren ….. yıl boyunca net …… (……) ABD Dolarıdır. Kira sözleşmesinin …..inci yılının başlaması ile birlikte kira bedeli net …… (……) ABD Doları olacak ve bu bedel sözleşmenin sonuna kadar sabit kalacaktır. Ancak gelir getirici ek tesisler için taraflar ayrıca sözleşme yapacaktır.
Kira bedeli ABD Doları olarak tespit edildiğinden, kiralayan işbu sözleşmede belirtilenden başka her hangi bir kira artışı talep edemeyeceği gibi olağanüstü ekonomik şartlar ve benzeri gibi sebeplerle kira bedelinin uyarlanması talebinde de bulunamaz.
Ancak, otelin mevcut yatak kapasitesine (……. adet) ilave edilecek her yatak sayısı için, yıllık kira bedeli üzerine, yıllık net ……- (……) ABD Doları kira ilave edilecektir. Bu kira bedeli eklenecek yatakların hizmete sokulmasından itibaren ödenecektir.
Madde 5 – Kiranın Ödenmesi;
Yıllık kira bedelleri, her kira yılı içinde olmak kaydıyla ….. eşit taksitte ödenecektir. Kira bedeline ait taksitler, her yılın ….., ….. ve ….. aylarında, ilgili ayın son gününe kadar (son gün dahil) ödenecektir. Ancak, ilk yıla mahsus olmak üzere, ilk taksit, kiralananın devir ve teslimini takip eden ….. gün içerisinde yatırılacaktır.
Ödemeler kiralayanın göstereceği bir banka hesabına, ödemenin yapılacağı günkü T.C. Merkez Bankası efektif satış kuru üzerinden TL. olarak ödenecektir. Ödeme makbuzları ödendiği günü takip eden …. gün içerisinde kiralayana gönderilecektir.
Kur hesaplarında yapılan hatalar nedeniyle eksik ödeme yapılması halinde, ihtar yapılmış olsa bile kiracı temerrüde düşmüş sayılmayacak ve bu durum haklı ihtar oluşturmayacaktır. Kiracı eksik yatırmış olduğu meblağı, kiralayanın eksikliği bildirdiği tarihten itibaren ….. iş günü içerisinde ödeyecektir.
Kiracının hedeflediği geliri elde edememesi, işletme yılının zararla kapanması veya onarım kiracıya hiçbir şekilde kirayı ödememe veya kiradan indirim yapılması şeklinde talepte bulunma hakkını vermez.
Banka hesabının herhangi bir sebeple kapanması veya kapatılması halinde, kira bedeli yazılı olarak bildirilecek yeni banka hesabına yatırılacaktır. Yeni bir banka hesap numarası bildirilmeksizin hesabın kapanmış veya kapatılmış olması halinde kira bedeli, kiralayanın sözleşmede belirtilen adresine ikametgahta ödemeli posta havalesi ile gönderilecektir. Posta havalesi ile gönderme halinde kira parasının kiracı tarafından postaneye tevdi edilme tarihinde kiracı kirayı ödemiş sayılacaktır. Postada geçen süre, kiracıyı geç ödeme yapmış durumuna düşürmeyecek, ihtar yapılmış olsa bile kiracı temerrüt durumunda sayılmayacak ve haklı ihtar oluşturmayacaktır. Kiralayan bu halde gecikme faizi veya kur farkı da talep edemez.
Madde 6 – Kiralananın İşletmesiyle İlgili Teknik Donanım, Döşeme ve Demirbaş Malzemeler;
6.1. Mobilya – Mefruşat ve Demirbaşlar
Bina müştemilatına yerleşmiş bulunan otel envanterinde nitelikleri, miktarı ve değeri gösterilmiş olan mobilya, mefruşat ve demirbaş eşyayı kapsamaktadır.
6.2. İşletme Malzemesi ve Teçhizatı
Tesisin işletilmesi için gerekli olan ve envanterde cinsi ve değeri gösterilen mutfak malzemesi, yatak takımları, elektronik eşya, porselen, cam ve seramik vb. malzemeleri kapsamaktadır.
Madde 7 – Su ve Elektrik Gideri;
Kiracı sözleşme tarihinden itibaren …. gün içerisinde otele ait elektrik ve su aboneliğini kendi üzerine geçirmek zorundadır. Belirtilen sürede işlemin tamamlanmaması halinde, kiralayanca su ve elektrik kestirilir.
Madde 8 – Otelin Kiracıya Teslimi;
Kiracı ile kiralayan arasında yapılacak sözleşmenin imzalanması, sözleşmede öngörülen teminatların sözleşme eki olarak kiralayana verilmesi ve kiralayan ile kiracının yetkili elemanlarının birlikte yapacakları bir envanter tespitinden sonra otel, kiracıya teslim edilecektir. Sayım sonucu tespit ve teslim edilen, mobilya, mefruşat, tesisat, işletme malzeme ve teçhizatı ile her türlü yiyecek, içecek, temizlik malzemeleri ile diğer malzeme stokları ve benzeri malzemeye ait tutanaklar sözleşmenin ekini oluşturur. Arsanın, otelin ve müştemilatın halihazır dış durumunu gösterir fotoğraflar sözleşmenin eki niteliğindedir.
Kiracı, kiralayanın onayı ile otelin ismini değiştirebilir.
Madde 9 – Yenileme Harcamaları;
Kiracı, sözleşmenin başlama tarihinden itibaren …. yıl içerisinde, tutanakla kendisine teslim edilen her türlü mobilya, mefruşat ve demirbaş malzemeleri yıllık yenileme planı dahilinde yenilmek zorundadır. Her yıl, yenileme harcamaları beyanında mobilya, mefruşat ve demirbaş malzemeler envantere ilave edilecek; kadro dışı kalan malzemeler ise, envanterden çıkarılacaktır. Kiracı, kira sözleşmesinin başlangıcında kullanım dışı bıraktığı malzemeyi ve bunu müteakip her yıl (ilk …. yıl içinde olmak kaydıyla) kadro dışı bırakacağı malzemeyi kiralayana iade etmekle yükümlüdür. Kadro dışı bırakılacak malzemelerin, kiralayana teslim yeri, kiralananın bulunduğu yerdir.
Kiracı, yapacağı yenileme işlerini tespit edip, işlerin öncelik sırasına göre keşif özetini, imalat tanımlarını (varsa markalarını) mahal listesini ve temin edilecek malzemenin alım programını hazırlayacak ve her yıl ….. ayının sonuna kadar kiralayanın onayına sunacaktır. Kiracı, hazırladığı keşif özetinde temin edeceği malzemenin birim fiyatını belirleyerek keşif maliyetini tespit edecektir. Kiralayan, yenileme harcamalarına konu teşkil edecek malzemelerden örnek isteyebilir.
Kiralayan, kiracının hazırlayıp gönderdiği keşif özeti ve imalat tanımlarını (varsa markalarını) değiştirerek yeniden yapılmasını isteme hakkına sahiptir. Kiracının bu husustaki görüşleri alınmakla beraber, son ve kesin karar kiralayana aittir; kiracı kiralayan tarafından onaylanan keşif özeti, imalat tanımları, marka ve alım programı aynen uygulanmak ve yerine getirilmek zorundadır. Onaylanan keşif özetinin değiştirilmesi ancak her iki tarafın da yazılı olarak anlaşmaları halinde mümkündür. Kiralayan, yenileme harcamalarının onayına uygun olarak gerçekleştirilip gerçekleştirilmediğini, işin ifası sırasında veya tamamlamasından sonra, otelde incelemeye ve harcama belgelerini tetkik etmeye yetkilidir; kiralayan tarafından yetkilendirilecek kişilerin kimliklerinin kiracıya yazılı olarak bildirilmesi zorunludur.
Yenileme taahhüdünün yerine getirilmesinde, kiralayan tarafından onaylanan keşif özetinde belirtilen malzemelerin birim fiyatında keşif toplamı esastır. Kiracı kiralananın teslimi tarihinden yenileme taahhüdünün tamamen ifasına kadar geçecek süre içinde yeniden vergi, resim, fon, prim ve harçlarının, işçi ücretlerinin, malzeme fiyatlarının vb. giderlerin artması gibi sebepler ileri sürerek kiralayanca onaylanan keşif özetinde belirtilen malzemelerin birim fiyatlarında veya keşif toplamında bir değişiklik talebinde bulunamaz.
Yıllar itibariyle gerçekleştirilecek yenileme taahhüdünün ilgili olduğu takvim yılının sonuna kadar tamamlanmaması halinde, taahhüdün tamamlanamayan kısmına ait bedel, takip eden kira ödemesine ilave edilerek kiralayana ödenecektir. Bu halde, tahsil edilen bedele ilişkin yenilemenin yapılması talep edilmeyecektir. Kiracı bu meblağın sonraki yıl yenileme harcamalarına mahsubunu da isteyemez.
Kiracı, sözleşmede öngörülen yenileme harcamalarını kendisi yapacaktır; kiralayanın bu masraflara iştirak etmesini veya masrafların kiradan mahsubunu talep edemez.
Kiracı kira sözleşmesinin feshi veya bitimi halinde, demirbaş malzeme envanteri ile teçhizat envanterinde kayıtlı demirbaş ve eşyanın tamamını kullanılacak şekilde kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Kira sözleşmesinin bitiminde kiralananda bulunan demirbaş ve eşyanın kullanılır durumda olup olmadığı, kiracının temsilcisinin de bulunduğu bir heyet tarafından tespit edilecektir. Kiralayanın envanterine nazaran ortaya çıkan noksanlıklar kiracı tarafından ayni olarak veya rayiç bedeli üzerinden tazmin edilecektir. Tazmin edilmeyen envanter noksanlıkları için, kiralayan hiçbir ihtara gerek kalmaksızın, teminatları nakde çevirebilir ve sözleşmeyi feshedebilir.
Madde 10 – Bakım, Onarım, Tadilat;
Yenileme programlarında yer almayan ve acil olarak yapılması gereken veya beklenmedik bir şekilde ortaya çıkan durumlarda yapılacak bakım ve onarımlar, kiracı tarafından gerçekleştirilecektir. Bundan dolayı kiracı, kiralayandan herhangi bir bedel isteyemeyeceği gibi kiradan indirim de talep edemeyecektir. Ayrıca bu harcamaların yenileme programı ve keşif özeti gereği yapmakla yükümlü olunan harcama tutarından da mahsubu istenemez.
Madde 11 – Mevcut Otel, Bina ve Arsasına Ek Ünite Yapımı;
Kiracı, kiralanan kapsamında bulunan araziler içerisinde, yasal işlemleri yerine getirmek ve kiralayanın da onayını almak şartıyla yeni gelir getirici üniteler yapabilir. Yeni işletmeler için, kiralayanla ayrıca sözleşme yapılacaktır.
Ek ünitelerin yapılabilmesi için gereken izin, muvafakat ve işlemler kiralayanca verilecek ve yapılacaktır. Bunlarla ilgili her türlü masraf kiracıya aittir.
Madde 12- Yangın, Diğer Tahribat ve Sigorta;
Kiracı, otel ve müştemilatın tamamını tüm risklere karşı, her yıl sigorta primleri ve diğer masraflar kendisine ait olmak üzere, sigorta ettirecektir. Sigorta poliçesinin lehtarı kiralayan olup alınacak tazminat kiracı tarafından zarara uğrayan yer veya eşyanın onarımında veya yenilenmesinde kullanılacak; onarım ve yenileme tutarlarını gösterir belgeler karşılığında kiracıya ödenecektir. Kiralayan, bu harcama belgelerini tetkik etmeye veya ettirmeye yetkilidir.
Kiracının herhangi bir sebeple sigorta yaptırmamış olması halinde, kiralananda meydana gelecek hasarı ve buna ait zararı kiracının tazmin etmesi zorunludur. Sigortanın süresinde ve kiralayan tarafından tespit edilen değerlerde yapılmaması sözleşmenin feshi nedenidir.
Kiracının kusur veya her ne suretle olursa olsun ihmali sonucu yangın veya diğer nedenlerle otelde ve müştemilatında meydana gelecek hasarın sigorta tazminatı ile karşılanmayan kısmını kiracı tazmin ile yükümlüdür.
Madde 13 – Otelin Fiziki Yapısında Meydana Gelebilecek Tahribat ve Mücbir Sebep;
Otelde işletme faaliyetlerinin sürdürülmesini aksatacak şekilde ortaya çıkan büyük çapta yangın veya deprem hasarı halinde, hasar sigorta tazminatı kapsamında onarılır ve otel işletme faaliyetine devam eder. Ancak, otelin işletme faaliyetlerinin tamamen durması ve otelin müşteri kabul edemez duruma gelmesi halinde; mücbir sebep ve neticeleri kiralayan ve kiracı yetkililerince konuşularak mücbir sebebin işin yapımını ne suretle etkileyeceği, ilave bir süreye ihtiyaç bulunup bulunmadığı karara bağlanacak ve gerekli görülürse sözleşmede değişiklik yapılacak veya sözleşme feshedebilecektir. Bu takdirde taraflar birbirlerinden hiçbir tazminat talep edemez.
Madde 14 – Rezervasyonlar ve Anlaşmalar;
Otelin kiracıya tesliminden önce eski işletici tarafından yapılan rezervasyon ve fiyat anlaşmaları, işbu sözleşmenin imzalanması sırasında kiracıya yazılı olarak verilmiş olması şartıyla, kiracı tarafından aynen kabul edilecektir. Aksi takdirde, kiracının gerek rezervasyonlara gerekse fiyat anlaşmalarına uyma zorunluluğu yoktur. Bu halde doğabilecek anlaşmazlıklardan kaynaklanan hukuki sorumluluk kiralayana aittir.
Otelin kiracıya tesliminden öncesine ait alacak ve borç hesaplarından kiralayan sorumlu olacaktır. Otelin kiracıya teslim edildiği tarihe kadar tahakkuk eden borç ve alacaklar kiracıyı ilgilendirmez.
Kiracı, eski işletmede mevcut bulunan personeli çalıştırmak zorunda değildir. Bu konuda 4857 sayılı İş Kanunu ve ilgili iş hukuku mevzuatı hükümleri uygulanır. Eski işçilerin (kiralananın kiracıya devredildiği tarihte çalışmakta olan ve bu tarihten önce otelde çalışmış olan işçilerin) kıdem ve ihbar tazminatı yükü kiralayana aittir.
Madde 15 – Devir Yasağı;
Kiracı, kiralayanın onayı olmadan, otelin işletme hakkını kısmen veya tamamen başkasına devredemeyeceği gibi kiraya da veremeyecek ve iştigal konusunu değiştiremeyecek ve başkasının yararlanmasına terk edemeyecektir. Otelin asıl ünitelerini teşkil eden odalar, yiyecek, içecek, çamaşırhane, telefon, yüzme havuzu vb. gibi ünitelerine ait yerlerin işletme hakkı kiracıya ait olup, kiracı hiçbir suretle bu hakkını başka bir kiracıya vermeyecek ve devretmeyecektir.
Ancak kiracının, kiralananı kısmen veya tamamen, mensubu bulunduğu ….. Holding A.Ş. bünyesinde yer alan turizm şirketlerine alt kiralama şeklinde kiraya vermesi mümkündür. Bu halde, kiracının kiralayana karşı yükümlülükleri aynen devam edecek olup, kiralayanın tek muhatabı sadece kiracı olacaktır.
Ayrıca, kiracı otelin giriş katındaki dükkanları, otelcilik teamüllerine uygun olacak şekilde çiçek, kuaför, fotoğraf çekme, market, kuyumcu, bijuteri ve benzeri gibi imtiyazlar ile otele ait tenis kortu, sağlık merkezi (fitness center, sauna, hamam) ve futbol sahasını ise, otele uyum sağlayacak şekilde üçüncü şahıslara kiralayabilecektir. Kiracı, dükkanlar ile tenis kortu, sağlık merkezi ve futbol sahası için alt kiracılarla yapacağı sözleşmelerde kendi kira sözleşmesinin süresinden daha uzun alt kira sözleşmesi imzalayamaz. Yapılan sözleşmelere, kiralayan ile olan sözleşmenin süre bitimi veya herhangi bir nedenle feshi halinde yapmış olduğu alt kira sözleşmesinin de sona ereceğine dair hüküm koyacaktır. Kiracı alt kiracılarla yapacağı her türlü sözleşme örneğini sözleşmenin akdedilmesinden itibaren ….. gün/ay içerisinde kiralayana iletmek zorundadır.
Madde 16 – İşletme Şekli ve Denetim Hakkı;
Kiralananın altyapısı ve halihazır durumu …. yıldızlı otele müsaade etmediğinden kiracı, oteli ve müştemilatını ….. yıldızlı otellerde uygulanan işletme icap ve prensipleri dahilinde işleteceğini ve yapılandıracağını; otelde kullanılacak eşya ve malzemenin ise, …. yıldızlı otel kalitesinde olacağını kabul ve taahhüt eder. Kiracı sözleşme süresi sonunda işletmeyi kiralayana devrederken de kiralananın bu niteliğini bozmayacaktır.
Yetkili merciler tarafından yapılacak denetlemelerde görülen eksiklikler yazılı olarak işletmeye bildirilir. Bu eksiklikler en geç …. gün içerisinde giderilmelidir. Bununla ilgili kiracı kiralayandan herhangi bir hak iddia edemez.
Madde 17 – Kiracının Sözleşme Süresi Sona Ermeden Oteli ve İşletmeyi Terk Etmesi;
Kiracının herhangi bir sebeple sözleşme süresini tamamlamadan oteli ve işletmeyi terk etmesi veya boşaltması halinde kiralayan, kiracının mevcut teminatlarına başvurarak bunları irat kaydedeceği gibi, ayrıca uğrayacağı zarar ve ziyanı da kiracıdan talep edecektir.
Madde 18 – Muhtelif Hükümler;
Kiracı oteli, müştemilatını, tesisatlarını ve hareketli malzemeleri ile kiralayan tarafından istenen teminatları üçüncü şahıslara karşı borç veya garanti karşılığı gösteremez, kefalet ve rehin veremez.
Kiracı, otelin iç ve dış temizliğine gereken hassasiyeti gösterecek, bu konuda gelebilecek uyarılardan sorumlu olacak ve verilecek cezaları ödeyecektir. Kiracı otelin personel ve giriş çıkışlarının güvenliğini sağlayacaktır.
Kiracı, kendi kusuru veya çalışanlarının her ne surette olursa olsun kusurlu davranışları nedeniyle, otelde veya otele ait ünitelerde üçüncü şahısların zarar görmesi halinde, doğan zararı tazminle sorumludur. Kiracının kanundan doğan rücu hakkı saklıdır.
Kiralayan ve kiracı arasında doğabilecek herhangi bir borç ilişkisi sebep gösterilerek, kiracının kiralayana yapacağı ödemelerden hiçbir surette takas ve mahsup işlemi yapılamaz.
İşbu kira sözleşmesi tapuya şerh edilecektir. Kiracının, sözleşmenin tapuya şerh edilmemesinden doğabilecek her türlü zarar kiralayana aittir. Sözleşmenin tapuya şerh edilmesinden önce kiralananın üçüncü şahıslara satılması nedeniyle kiracının tahliye edilmesi halinde kiralayan, kiracının o tarihe kadar yapmış olduğu yenileme ve ek tesis inşası masraflarını tazmin edeceği gibi kar mahrumiyetinden doğan zararını da tazmin edecek ve peşin ödemiş olduğu kiranın kiralananın kullanılamadığı süreye ilişkin bölümünü iade edecektir.
Kiralayan gerek kiralananın mevcut durumunun yenilenmesi ve bakım onarımı sırasında gerekse kiralanana yeni tesisler yapılması aşamasında, resmi ve özel kurum ve kuruluşlar nezdinde yapılması gereken iş ve işlemlerde kiracıya yardımcı olacaktır.
Madde 19 – Teminat;
Sözleşmenin feshi, sözleşmeden doğan yükümlülüklerin yerine getirilmesi, ödenmeyen kiraların temin edilmesi ve kiralayanın alacak ve zararlarını karşılamak üzere, belirlenen yıllık kira bedeli kadar döviz bazında süresiz ve şartsız limit içi banka teminat mektubu kiralayana verilecektir. Teminat mektubu her yıl yenisi ile değiştirilerek, o yılki ödeme teminatı olacaktır.
Madde 20 – Harç ve Masraflar;
Sözleşmenin ikmali için gereken her türlü vergi, resim, harç, fon, noter vb. masraflar kiracıya aittir.
Kiracı, kira stopajı, çevre temizlik vergisi vb. gibi kiracıya yüklenebilecek bilumum vergilerle, sonradan oluşacak bütün vergi ve diğer giderleri üstlenmek ve süresi içinde ilgili yerlere ödemek zorundadır.
Madde 21 – Tebligat Adresi;
Taraflar, bu sözleşmenin başlangıcında yazılı adresini yasal yerleşim yeri adresi olarak göstermişlerdir. Her türlü tebligat bu adreslere yapılacaktır. Noter aracılığı ile veya iadeli taahhütlü mektupla diğer tarafa bildirilmemiş olan adres değişiklikleri tebligatın geçerliliğini etkilemez.
Madde 22 – Sözleşmenin Sona Ermesi;
Bu sözleşme taraflarca imzalandığı tarihten itibaren yürürlüğe girer ve kiralananın tesliminden itibaren ….yıl sonra (sözleşmenin 3. maddesinde belirtilen …. yataklık kapasite artırımının yapılmaması halinde, …. yıl sonra) aynı ayın aynı günü saat 24.00′de taraflara hiçbir tebligata gerek olmaksızın yürürlükten kalkar.
Madde 23 – Uyuşmazlıkların Çözümünde Yetkili Mahkeme ve İcra Daireleri;
İş bu sözleşmeden doğması muhtemel uyuşmazlıklar için …. Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkili olacaktır.
23 (yirmi üç) maddeden oluşan işbu sözleşme iki nüsha olarak düzenlenmiş ve imzalanarak taraflarca teyit edilmiştir. …/…/…
Kaşe Kaşe
İmza İmza
KİRALAYAN KİRACI
……………………………………