YARGITAY HUKUK GENEL KURULU – SATIŞ VAADİ ŞERHİNİN KALDIRILMASI

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararları

Dairesi : YARGITAY HUKUK GENEL KURULU

Esas No : 2000/1-1331

Karar No: 2000/1628

Tarihi : 8.11.2000

Taraflar arasındaki “tapu kaydındaki satış vaadi şerhinin kaldırılması” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Antalya Asliye 2. Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 13.4.1999 gün ve 1999/12-319 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine;

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 11.11.1999 gün ve 1999/11130-11562 sayılı ilamı:

( … Davacılar, miras bırakanları Durkadın ile Ahmet ve Seher’in kendilerine muris İzzet’den intikal edecek paylarını davalıya 31.10.1986 tarihinde satmayı vaad ettiklerini, satış vaadinin tapuya şerh edildiğini; paydaşların tamamı tarafından yapılmayan satışın müteber olamayacağını; esasen davalı tarafından açılan iptal ve tescil davasının da reddedildiğini, ileri sürerek şerhin kaldırılmasını istemişlerdir.

Hemen belirtilmelidir ki; iştirak halinde mülkiyet konusu taşınmaz ya da taşınmazlardaki iştirak payının mirasçılardan biri veya bir kaçı tarafından üçüncü kişilere satışının vaadedilmesinde yasaya aykırılık yoktur. Satış vaadinden kaynaklanan kişisel hak, iştirak halindeki mülkiyetin, müşterek mülkiyete dönüşmesi durumunda, vaad eden iştirakçiler için ifa olanağını kazanır.

Öte yandan, sözleşmeden doğan hakkın hükmen tanınması davasının zamanaşımı da ifa olanağının doğduğu tarihten itibaren başlar.

Somut olayda, iştirak halinin henüz çözülmemiş olduğu kayden sabittir. Hal böyle olunca, davanın reddedilmesi gerekirken, aksine düşüncelerle yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir…) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, tapu kaydındaki satış vaadi şerhinin kaldırılması istemine ilişkindir.

Davanın kabulüne ilişkin olarak verilen ilk hüküm Özel Dairenin yukarıda belirtilen ilamıyla bozulmuştur. Yerel mahkeme Tapu Kanunun 26. maddesinin açıklığı karşısında şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmadığından şerhin hükümsüz kalacağını gerekçe göstererek direnme kararı vermiştir.

Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, mahkeme kararında açıklanan gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin değerlendirilmesinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, Usul ve Yasa’ya uygun bulunan direnme kararının onanması gerekir.

Davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile, direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle ( ONANMASINA) ikinci görüşmede oyçokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY YAZISI

Davacılar, kendilerine miras bırakanlarından intikal edecek çekişmeli taşınmazlardaki paylarını satmayı vaadettiklerini, satış vaadinin tapuya şerh edildiğini, paydaşların tamamı tarafından yapılmayan satışın geçerli olamayacağını, esasen davalı tarafından açılan iptal ve tescil davasının da reddedildiğini ileri sürerek şerhin kaldırılmasını istemişlerdir.

Mahkemece, Tapu Kanununun 26/6. maddesinden söz edilerek şerhin konduğu tarihten itibaren 5 yıl içerisinde satışın gerçekleşmediği belirtilmek suretiyle dava kabul edilmiştir.

Bilindiği üzere Borçlar Kanununun 213. maddesinde sözü edilen “Satış Vaadi Sözleşmeleri” temliki tasarruf değil, borç doğuran işlemlerdendir. Satış vaadi alacaklısına kişisel hak bahşeden sözleşme, akde konu taşınmazın mülkiyetinin naklini sağlamaz; ancak, satış vaadi borçlusuna, taşınmazın mülkiyetini devir borcunu yükler.

Bu sebeple, satış vaadinde bulunan kimsenin, taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin bulunmaması veya sınırlı yetkiye sahip olması, borç doğuran sözleşmenin geçersizliğini gerektirmez. Bu bakımdan,satış vaadinde bulunan kimsenin, taşınmazın maliki olması şart değildir. Başkasına ait bir taşınmazın satışı da vaadedilebilir. Başkasının taşınmazını vaadeden kimsenin anılan sözleşmeden doğan borcu, o malı malikinden satınalıp, diğer tarafa devretmektir.

Aynı gerekçelerle, iştirak halinde mülkiyet konusu bir taşınmazdaki iştirak payının satışının da vaadedilebileceği kuşkusuzdur. Medeni Kanunun 630. maddesi gereğince, iştirak sürdürüldükçe paydaşların tasarruf yetkisinin sınırlı olması; her paydaşın hakkının iştirak halindeki taşınmazın tamamına yayılmış bulunması;tüm paydaşların katılımı olmaksızın pay üzerinde tasarruf yetkisinin olmaması, iştirak payının satışının vaadedilmesine engel teşkil etmez. İştirak payının satışını vaadeden kimsenin bu sözleşmeden doğan borcu da, iştirakin çözülerek, payının karşı tarafa devrini sağlamaktır.

Satış vaadi sözleşmelerinin borç doğuran akit olma özellikleri gereği, satış vaadi alacaklısının sözleşmeden doğan haklarının Borçlar Kanununun 125. maddesi uyarınca 10 yıllık zamanaşımına tabi bulunduğu ve bu sürenin başlangıç tarihinin de, satış vaadi sözleşmesinden doğan borcun ifa olanağının doğduğu zaman olduğu uygulama ve öğretide benimsenmiştir.

Maliki bulunmadığı veya müstakilen tasarruf edemediği bir taşınmaz veya iştirak payının satışını vaadeden kimsenin, sözleşmeden doğan devir borcunun, taşınmazı kayden edindiği veya iştirakin çözüldüğü andan itibaren doğacağı kuşkusuzdur. Aksi hal, yani ifa olanağı doğmayan bir borcun, belli sürelerin geçmesiyle ortadan kalkacağını veya buna bağlantılı hakkın da talep edilemez hale geleceğini kabul etmenin hukukun temel ilkelerine aykırı bir düşünce tarzı olacağı muhakkaktır. Baştan hakkı yok saymaktır.

Nitekim, satış vaadine konu edilen taşınmazın zilyetliğinin, satış vaadi alacaklısına devir ve teslim edildiği hallerde, alacaklının iyiniyetle ferağın verileceği ümidini taşıyacağı, bu gibi hallerde zamanaşımının söz konusu olamayacağı, aksi halin objektif iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağı Hukuk Genel Kurulu ve Daire kararları ile yerleşik olarak ve son derece isabetle benimsene gelmiştir.

Tartışma konusu 2644 sayılı Tapu Kanununun 26/5-6. maddesine gelince; anılan yasa maddesi “Noterlik Kanununun 44 üncü maddesinin ( B) bendi mucibince noterler tarafından tanzimedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir.

Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil muhafızı veya memuru tarafından re’sen terkin olunur.” Hükmüne yer vermiştir.

Madde metninden de açıkça anlaşılacağı gibi, şerhten itibaren beş yıl içinde SATIŞ yapılmaması veya İRTİFAK HAKKI tesis edilmemesi şerhin terkin sebebidir. Müstakilen tasarruf edilebilen bir taşınmaz veya aynı şekilde tasarruf imkanı olan mülkiyet payı satış vaadi sözleşmesine konu olduğunda, bu hakkın yasada öngörülen sürede kullanılmaması hali kuşkusuz şerhin terkini sebebi olacaktır. Ancak, maliki olmadığı bir taşınmazı veya iştirak halinde mülkiyette iştirak payını vaad eden satış vaadi borçlusu bakımından aynı şeyi düşünmek mümkün değildir. Henüz ifa olanağı bulunmayan bir borç yönünden, alacaklının hakkına süreli sınırlamalar getirmek, hukuk mantığına, hakkaniyet ve adalet düşüncelerine aykırı bir yorum tarzı olur. Medeni Kanununun 2. maddesinde öngörülen objektif iyiniyet kurallarını yok saymak anlamını taşır.

Somut olayda, davacı satış vaadi alacaklısının açtığı tescil davası, çekişmeli taşınmazların iştirak halinde bulunduğu, henüz iştirakin çözülmediği, sözleşmenin ifa olanağının doğmadığı gerekçesi ile reddedilmiş, karar Yüksek 14. Hukuk Dairesi tarafından onanarak kesinleşmiştir. Bunun üzerine satış vaadinin tapuya tescilinden itibaren beş yıl geçtiği gerekçesi ile şerhin kaldırılması istekli eldeki dava hakkının kötüye kullanılmasının tipik örneğidir. Hukuk ve adalet düşüncesi buna müsaade etmemelidir.

Belirtilen nedenlerle, yukarda açıklanan ve zamanaşımı bakımından benimsenen yorum tarzının, Tapu Kanununun 26/6. maddesi için de düşünülerek, iştirak halinde mülkiyette iştirak payının satışının vaadedilmesi durumunda sicile konan şerhin terkini yönünden yasada öngörülen beş yıllık sürenin, iştirakin çözüldüğü, dolayısı ile akdin ifa olanağının doğduğu tarihten itibaren başlayacağının kabuledilmesi gerektiği inancıyla, yasa metnine mutlak anlam vererek tescilden itibaren beş yıl geçmekle şerhi hükümsüz sayan değerli çoğunluk görüşüne katılmıyoruz.