Kiralanın feshi için, yasada öngörülen süreden daha fazla sürenin kiracıya verilmesi halinde ihbarnamenin geçerli sayılacağına ilişkin emsal karar

T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E.2010/6-320
K.2010/349
T.30.6.2010

• FESHİ İHBAR NEDENİYLE TAHLİYE ( Kiralanan Arsa Niteliğinde Olup Kira Süresi de Belli Olmadığından Uyuşmazlığın Borçlar Kanunu’nun 262.Md.sine Göre Çözümlenmesi Gerektiği )
  
  
• ARSA NİTELİĞİNDE OLAN KİRALANAN ( Feshi İhbar Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi – Kira Süresi de Belli Olmadığından Uyuşmazlığın Borçlar Kanunu’nun 262.Md.sine Göre Çözümlenmesi Gerektiği )
  
• İHBAR SÜRESİ ( Davacı Feshi İhbarında Yasada Belirtilen Süreden Daha Fazla Olmak Üzere Akdin Fesh Edileceği Tarihi Göstermiş Olup Yapılan Bu İhbarın Süresinde Kabul Edilmemesinin Düşünülemeyeceği )
  
• TAHLİYE İSTEMİ ( Feshi İhbar Nedeniyle – Kiralanan Arsa Niteliğinde Olup Kira Süresi de Belli Olmadığından Uyuşmazlığın Borçlar Kanunu’nun 262.Md.sine Göre Çözümlenmesi Gerektiği )

818/m.262

ÖZET : Uyuşmazlık feshi ihbar nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Kiralanan arsa niteliğinde olup kira süresi de belli olmadığından uyuşmazlığın Borçlar Kanunu’nun 262.maddesine göre çözümlenmesi gerekir. B.K.’nun 262.maddesine göre taraflar aksini kararlaştırmamış ise ve o yörede feshi ihbarın zamanını tayin için bir adet yok ise altı aylık bir sürenin sonu için en az üç ay evvel yapılması gereken ihbarla akit feshedilebilecektir. Kanun koyucu kiracının fesih tarihine kadar tahliye için hazırlıklarını yapması ve yeni bir yer bulması, kiralayanın ise yeni bir kiracı bulabilmesi için böyle bir süre öngörmüştür. Amaç tarafların zarar görmemesidir. BK.262.maddede düzenlenen süreler kamu düzenine ile ilişkin olmayıp bu sürelerden daha fazla süre tayin edilmesi de mümkündür.

Davacı feshi ihbarında yasada belirtilen süreden daha fazla olmak üzere akdin fesh edileceği tarihi göstermiş olup yapılan bu ihbarın süresinde kabul edilmemesi düşünülemez. Fesih tarihi belli olup; yasada öngörülen süreden daha fazla süre de kiracıya verilmiş olduğundan doğacak herhangi bir zarardan da bahsedilemez.

DAVA : Taraflar arasındaki “Tahliye” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda;Ümraniye 2.Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 11.11.2008 gün ve 2007/1575 E., 2008/1468 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 16.06.2009 gün ve 2213-5729 sayılı ilamı ile;

( … Uyuşmazlık feshi ihbar nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının dava konusu edilen arsada 1.5.2005 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, Borçlar Kanunu’nun 262. maddesi gereğince sözleşmenin yenilenmeyeceğinin, 1.11.2007 tarihi itibariyle sözleşmenin feshedildiğinin 26.4.2007 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile bildirildiğini, ancak sonuç alınamadığını belirterek, davalının kiralanandan tahliyesini talep etmiştir. Davalı vekili, kiralanana ilişkin kira sözleşmesinin davalının müteveffa babası Celal Aydemir ile yapıldığını, müvekkilinin iş yerini kardeşi Ramazan Aydemir ile birlikte kullandığını, davanın tüm mirasçılara karşı açılması gerektiğini, kira sözleşmesinin süresiz olmadığını, 6570 Sayılı Kanun gereğince bir yıl süre ile yenilendiğini, 1.5.2008 tarihinde sona ereceğini, sözleşme devam ettiğinden ve müvekkili tüm edimlerini yerine getirdiğinden davacının tahliye davası açma hakkının bulunmadığını, davanın kira parasını artırmaya yönelik açıldığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Borçlar Kanunu’na tabi süresiz sözleşmelerde feshi ihbar süresi bu kanunun 262. maddesi hükmüne göre belirlenir. Anılan madde hükmü gereğince süresiz sözleşmelerde üç ay önceden kiracıya feshi ihbar tebliğ ettirilmesi ve o dönem sonunda dava açılması gerekir. Altı aylık dönemin birinde tebliğ ettirilen feshi ihbar ancak bu dönem sonunda dava açma hakkı verir. Bu feshi ihbar sonraki dönem için kullanılamaz. Ancak ihbarda kiralayan birinci altı aylık dönemi değil de ikinci altı aylık dönemi belirterek sözleşmeyi o dönem için feshettiğine açıkça işaret etmişse o takdirde birinci dönemde tebliğ edilen bu ihtara dayanarak ikinci altı aylık dönemin sonunda dava açılması mümkündür.Borçlar Kanunu’nun kapsamına giren yerlerin tahliyesi için feshi ihbar yeterli olup başka sebep aramaya gerek yoktur.

Olayımıza gelince; Davada dayanılan ve hükme esas alınan sözlü kira sözleşmesinin 1.5.2005 başlangıç tarihli ve süresiz olduğu anlaşılmaktadır. Arsa olarak kiraya verildiği belli olan kiralanan Borçlar Kanununun adi kiraya ilişkin hükümlerine tabi bulunduğundan taraflardan her biri B.K.262.maddesindeki sürelerden yararlanarak ihbar suretiyle sözleşmeyi feshedebilir. Sözleşmenin kurulduğu tarihe nazaran son kira dönemi 1.5.2006-1.5.2007 tarihi arasında ikinci altı aylık dönem olan 1.11.2006-1.5.2007 dönemi için feshi ihbarın üç ay önceden yani 1.11.2006-1.2.2007 tarihleri arasında tebliğ edilmesi, davanın da 1.5.2007-1.11.2007 tarihleri arasında açılması gerekir. Davacının 26.4.2007 tarihli feshi ihbarı yukarıda anlatıldığı gibi ikinci altı aylık dönemin üç ay öncesine rastlamadığından hukuki sonuç doğurmaz. Bu dönem için açılacak olan bir dava esasen feshi ihbar zamanında yapılmadığı için süresinde kabul edilemeyeceğinden redde mahkumdur. Burada önemli olan husus feshi ihbarın kendi müddeti içinde muhataba tebliğ edilmesidir. Dairemizin yerleşen Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen içtihatlarına göre her altı aylık dönem kendi içinde hukuki sonuç doğurur. Bu nedenle feshi ihbar süresinde yapılmadığından 26.4.2007 tarihli feshi ihbarda kira sözleşmesinin 1.11.2007 tarihi itibariyle fesh edildiğinin bildirilmesi hukuki bir önem taşımaz. Kira sözleşmesi sözlü olup, taraflar ihbar sürelerini serbestçe tayin etmediklerine göre feshi ihbarın süresinde yapılıp yapılmadığı hususunda B.K.’nun 262.maddesinin uygulanması zorunludur.1.5.2007-1.5.2008 tarihleri arasında ve altı aylık dönem olan 1.11.2007 için üç ay önceden 1.5.2007-1.8.2007 tarihleri arasında yapılmış bir feshi ihbarda bulunmadığından 7.10.2007 tarihinde açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırıdır… ),

Gerekçesiyle oyçokluğu ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : Davacı vekili, feshi ihbar nedenine dayalı olarak davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur.

Yerel Mahkemece feshi ihbarın süresinde olduğu gerekçesi ile davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karar, Özel Dairece yukarıda yazılı gerekçe ile bozulmuş, yerel mahkeme aynı gerekçe ile önceki kararında direnmiştir.

Dava konusu taşınmazın arsa nitelikli ve 1.5.2005 başlangıç tarihli sözlü kira sözleşmesiyle belirsiz süreli olarak kiralandığı, feshi ihbarın 26.04.2007 tarihinde 1.11.2007 tarihi itibariyle yapıldığı ve davanın 7.12.2007 tarihinde açıldığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Uyuşmazlık, feshi ihbarın süresinde yapılıp yapılmadığı noktasındadır.

Kiralanan arsa niteliğinde olup kira süresi de belli olmadığından uyuşmazlığın Borçlar Kanunu’nun 262.maddesine göre çözümlenmesi gerekir.

B.K.’nun 262.maddesine göre taraflar aksini kararlaştırmamış ise ve o yörede feshi ihbarın zamanını tayin için bir adet yok ise altı aylık bir sürenin sonu için en az üç ay evvel yapılması gereken ihbarla akit feshedilebilecektir.

Kanun koyucu kiracının fesih tarihine kadar tahliye için hazırlıklarını yapması ve yeni bir yer bulması, kiralayanın ise yeni bir kiracı bulabilmesi için böyle bir süre öngörmüştür. Amaç tarafların zarar görmemesidir.

BK.262.maddede düzenlenen süreler kamu düzenine ile ilişkin olmayıp bu sürelerden daha fazla süre tayin edilmesi de mümkündür.

Davacı 26.4.2007 tarihinde keşide ve tebliğ ettirdiği ihbarname ile altı aylık dönem sonu olan 1.11.2007 tarihi itibariyle akdi feshedeceğini belirterek davasını da 7.12.2007 tarihinde açmıştır. Davacı altı aylık dönem sonu olan 1.11.2007 tarihini göstererek fesih iradesini 26.4.2007 tarihinde altı ay önceden davalı kiracıya bildirmiştir. Yani davacı feshi ihbarında yasada belirtilen süreden daha fazla olmak üzere akdin fesh edileceği tarihi göstermiş olup yapılan bu ihbarın süresinde kabul edilmemesi düşünülemez. Fesih tarihi belli olup; yasada öngörülen süreden daha fazla süre de kiracıya verilmiş olduğundan doğacak herhangi bir zarardan da bahsedilemez.

O halde, aynı hususlara değinen mahkemece delillerin değerlendirilmesinde ve varılan sonuçta bir isabetsizlik bulunmamasına göre, usul ve yasaya uygun bulunan direnme kararının onanması gerekir.

SONUÇ : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile, direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle ONANMASINA ve aşağıdaki dökümü yazılı ( 688,50 )TL.bakiye temyiz ilam harcının temyiz edenden alınmasına, 30.06.2010 gününde oyçokluğu ile karar verildi.