Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
03.05.2026
Esas No: 2025/5663 Karar No: 2026/2706
Anahtar kelimeler: gizli
**3\. Hukuk Dairesi 2025/5663 E. , 2026/2706 K.**
**"İçtihat Metni"**
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2025/803 E., 2025/1314 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 16. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/526 E., 2022/467 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin davalı tarafından yapılan 14.01.2021 tarihli ihaleye katıldığını, ilana konulan dış mekan fotoğraflarından normal kullanımlı bir ev olduğu düşüncesi ile ihaleye katılma kararı verdiğini, ancak banka vekilince eski mal sahibinin konutta işgalci durumda olduğu, icra kanalıyla başlatılan işlemlerin henüz tamamlanmadığı, tahliyenin tamamlanmasının ardından tescil işlemlerinin gerçekleştirileceğinin bildirildiğini, ardından 24.02.2021 tarihinde aranarak tahliyenin gerçekleştirildiğini ve satışın acilen yapılması gerektiğinin beyan edildiğini, bunun üzerine müvekkilinin Ankara'ya geldiğini, davalının satışın acilen yapılması ve satış sonrasında da ... Belediyesine emlak vergisi beyannamelerinin derhal teslim edilmesi gerektiği yönünde ısrarları sebebiyle müvekkilinin taşınmazı göremediğini, 26.02.2021 tarihinde tescilin gerçekleştirildiğini, 27-28 şubatta uygulanan sokağa çıkma yasağı sebebiyle taşınmaza gidilemediğini, müvekkiline anahtar tesliminin yapılmadığını, sonrasında taşınmazı görebilmek amacıyla 01.03.2021 tarihinde siteye gidildiğinde bahçe demirlerinin ve otopark kapısının sökülmüş olduğunun, taşınmazın ön bahçeye bakan camlarının ve mermerlerinin kırık olduğunun, binanın giriş kapısının açık ve kırılmış vb zararların olduğunun görüldüğünü, tahliye sırasında taşınmaza zarar verildiğini, müvekkilinin bu durumdan derhal bankayı haberdar ettiğini, müvekkilinin 05.03.2021 tarihinde Ankara 9. Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak delil tespiti yaptırdığını belirterek 384.527,32 TL maddi tazminatın tescil tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tarafına ödenmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; davacı ile müvekkilinin 14.01.2021 tarihinde ... Bankası A.Ş. Gayrimenkul Satış Şartnamesini imzaladıklarını, şartnamenin (21.) maddesi ve (23.) maddesi gereğince sorumlu olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; alıcının devraldığı satılanın durumunu işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz gözden geçirmesi ve satılanda satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse bunu uygun süre içinde ona bildirmek zorunda olduğunun hüküm altına alındığı, mevcut olayda tapuda tescilin 26.02.2021 tarihinde gerçekleştiği, davacının 03.03.2021 tarihinde polis merkezine başvurarak şikayetçi olduğu, 10.03.2021 tarihinde davalı Bankaya müracatta bulunulduğu, bu haliyle davacının uygun sürede söz konusu ayıptan davalıyı haberdar ettiği, Türk Borçlar Kanunu'nun 227. maddesi gereğince alıcının genel hükümlere göre tazminat isteme hakkının saklı olduğu, davacının ihale sonucu satın aldığı meskende sökülmüş olan malzemelerin ve meydana gelen zararı istemekte haklı olduğu, bu meskenin tapu kaydına göre binanın yönetim planının 30.12.2004 yılında tesis edildiği, bu çerçevede binanın asgari 15 yıllık bir bina olduğu, binadaki bazı imalatların zaman içinde yıpranacağı, tespit tarihi itibariyle imalatların büyük bölümünün yenilenmesi gerektiği, davacının meskeni doğal yıpranma oluşumu ile satın aldığı, yararların denkleştirilmesi ilkesi uyarınca yıpranma payının saptanarak düşülmek suretiyle tazminat miktarının belirlenmesi gerektiği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile 346.074,59 TL maddi tazminatın taşınmazın tapuya tescil tarihi olan 26.02.2021 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya dair talebin reddine karar verilmiş ve 10.11.2022 tarihli hükmün tamamlanmasına ilişkin ek kararıyla kendisine vekille temsil ettiren davacı lehine vekalet ücretine hükmedilecekken sehven 'Davacı dava ve duruşmalarda kendisini vekille temsil ettirdiği için karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi 13/1. maddesi uyarınca hesaplanan ve takdir edilen 51.450,44 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, 'denildiği bunun açık maddi hatadan kaynaklandığı anlaşılmış olmakla, hükmün 5 nolu maddesinin; 'Davacı dava ve duruşmalarda kendisini vekille temsil ettirdiği için karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi 13/1. maddesi uyarınca hesaplanan ve takdir edilen 51.450,44 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,' şeklinde düzeltilmesine kara verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu taşınmazın davalı Banka tarafından ihale yolu ile satışa çıkarıldığı, davacının 14.01.2021 tarihli satış şartnamesini imzalayarak sözleşme hükümlerini kabul ettiği, sözleşmenin hükümleri uyarınca ihaleden önce taşınmazı kontrol etmeyen davacının taşınmazı satın alırken onu mevcut haliyle bilerek alıp kabul ettiği, ayıplı maldan doğan haklarını davalıya yöneltemeyeceği gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine ve davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; satış şartnamesinin tek taraflı olarak hazırlandığını, müvekkilinin koşullarını müzakere etme imkânı tanınmadığını, şartnamenin davalı Banka tarafından hazırlandığını, daha en başta ihaleye katılım için imzalanması zorunlu tutulduğunu, ihale tarihinde taşınmazın eski maliki taşınmazda işgalci olarak bulunduğundan müvekkilinin ihaleden evvel taşınmazı görmesi ve kontrol etmesinin zaten mümkün olmadığını, satış ilanına yalnızca taşınmazın dışarıdan görünümünü temsil eden iki adet fotoğraf konulabildiğini, içerisinde işgalci olan ve site içerisinde bulunan bir taşınmazın ihaleden evvel görülememesinin müvekkilinin kusuru olarak kabul edilemeyeceğini, ihale tarihinde hasarsız olan taşınmazı tescil tarihine kadar her gün kontrol etmesinin müvekkilinden beklenemeyeceğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, ihale yolu ile alınan taşınmazın ayıplı olması nedeniyle maddi tazminat istemine ilişkindir.
Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçeye, özellikle taraflar arasında imzalanan 14.01.2021 tarihli satış şartnamesinin (21.) maddesinde; " Alıcı, taşınmaz malı hukuki ve fiili mevcut durumu ile (elektrik, su, havagazı, doğalgaz ve aidat borçları, lojman olarak tahsis, kiracı, işgal, hasar, hisse alan (m²), imar durumu, iskan, sit, vefa hakkı, şufa hakkı, bilumum şerhler vb. durumları) görmüş, beğenmiş ve kabul etmiş sayılır. Bu konu da, gizli ayıp iddiasıyla gelecekte Bankadan herhangi bir itiraz ve talep hakkında bulunmayacaktır….Gayrimenkulün alıcıya teslim edilmesi ile birlikte gayrimenkulle ilgili hasar sorumluluğu alıcıya geçer. Banka her ne sebeple olursa olsun, gayrimenkulün ziya ve hasarından sorumlu tutulamaz." ve yine (23.) maddesinde; " Gayrimenkullerle ilgili olarak Banka tarafından verilen tüm bilgiler, resimler, açıklamalar ve basında, internette yayınlanan her türlü ilanlar (satış listesi, tanıtım metni, gazete ilan, internet, afiş vb.) taahhüt niteliğinde olmayıp, genel bilgi niteliğindedir. Gayrimenkulün fiili durumuyla Banka tarafından verilen bilgilerin farklı olması halinde Bankanın herhangi bir yükümlülüğü bulunmayacaktır. İstekli, bu hususu kabul etmiş sayılır.” şeklinde düzenlemelerin yer aldığı, davalının sorumluluğunun olmadığı anlaşılmakla, davacı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
04.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
**"İçtihat Metni"**
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2025/803 E., 2025/1314 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 16. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/526 E., 2022/467 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin davalı tarafından yapılan 14.01.2021 tarihli ihaleye katıldığını, ilana konulan dış mekan fotoğraflarından normal kullanımlı bir ev olduğu düşüncesi ile ihaleye katılma kararı verdiğini, ancak banka vekilince eski mal sahibinin konutta işgalci durumda olduğu, icra kanalıyla başlatılan işlemlerin henüz tamamlanmadığı, tahliyenin tamamlanmasının ardından tescil işlemlerinin gerçekleştirileceğinin bildirildiğini, ardından 24.02.2021 tarihinde aranarak tahliyenin gerçekleştirildiğini ve satışın acilen yapılması gerektiğinin beyan edildiğini, bunun üzerine müvekkilinin Ankara'ya geldiğini, davalının satışın acilen yapılması ve satış sonrasında da ... Belediyesine emlak vergisi beyannamelerinin derhal teslim edilmesi gerektiği yönünde ısrarları sebebiyle müvekkilinin taşınmazı göremediğini, 26.02.2021 tarihinde tescilin gerçekleştirildiğini, 27-28 şubatta uygulanan sokağa çıkma yasağı sebebiyle taşınmaza gidilemediğini, müvekkiline anahtar tesliminin yapılmadığını, sonrasında taşınmazı görebilmek amacıyla 01.03.2021 tarihinde siteye gidildiğinde bahçe demirlerinin ve otopark kapısının sökülmüş olduğunun, taşınmazın ön bahçeye bakan camlarının ve mermerlerinin kırık olduğunun, binanın giriş kapısının açık ve kırılmış vb zararların olduğunun görüldüğünü, tahliye sırasında taşınmaza zarar verildiğini, müvekkilinin bu durumdan derhal bankayı haberdar ettiğini, müvekkilinin 05.03.2021 tarihinde Ankara 9. Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak delil tespiti yaptırdığını belirterek 384.527,32 TL maddi tazminatın tescil tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tarafına ödenmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; davacı ile müvekkilinin 14.01.2021 tarihinde ... Bankası A.Ş. Gayrimenkul Satış Şartnamesini imzaladıklarını, şartnamenin (21.) maddesi ve (23.) maddesi gereğince sorumlu olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; alıcının devraldığı satılanın durumunu işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz gözden geçirmesi ve satılanda satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse bunu uygun süre içinde ona bildirmek zorunda olduğunun hüküm altına alındığı, mevcut olayda tapuda tescilin 26.02.2021 tarihinde gerçekleştiği, davacının 03.03.2021 tarihinde polis merkezine başvurarak şikayetçi olduğu, 10.03.2021 tarihinde davalı Bankaya müracatta bulunulduğu, bu haliyle davacının uygun sürede söz konusu ayıptan davalıyı haberdar ettiği, Türk Borçlar Kanunu'nun 227. maddesi gereğince alıcının genel hükümlere göre tazminat isteme hakkının saklı olduğu, davacının ihale sonucu satın aldığı meskende sökülmüş olan malzemelerin ve meydana gelen zararı istemekte haklı olduğu, bu meskenin tapu kaydına göre binanın yönetim planının 30.12.2004 yılında tesis edildiği, bu çerçevede binanın asgari 15 yıllık bir bina olduğu, binadaki bazı imalatların zaman içinde yıpranacağı, tespit tarihi itibariyle imalatların büyük bölümünün yenilenmesi gerektiği, davacının meskeni doğal yıpranma oluşumu ile satın aldığı, yararların denkleştirilmesi ilkesi uyarınca yıpranma payının saptanarak düşülmek suretiyle tazminat miktarının belirlenmesi gerektiği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile 346.074,59 TL maddi tazminatın taşınmazın tapuya tescil tarihi olan 26.02.2021 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya dair talebin reddine karar verilmiş ve 10.11.2022 tarihli hükmün tamamlanmasına ilişkin ek kararıyla kendisine vekille temsil ettiren davacı lehine vekalet ücretine hükmedilecekken sehven 'Davacı dava ve duruşmalarda kendisini vekille temsil ettirdiği için karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi 13/1. maddesi uyarınca hesaplanan ve takdir edilen 51.450,44 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, 'denildiği bunun açık maddi hatadan kaynaklandığı anlaşılmış olmakla, hükmün 5 nolu maddesinin; 'Davacı dava ve duruşmalarda kendisini vekille temsil ettirdiği için karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi 13/1. maddesi uyarınca hesaplanan ve takdir edilen 51.450,44 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,' şeklinde düzeltilmesine kara verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu taşınmazın davalı Banka tarafından ihale yolu ile satışa çıkarıldığı, davacının 14.01.2021 tarihli satış şartnamesini imzalayarak sözleşme hükümlerini kabul ettiği, sözleşmenin hükümleri uyarınca ihaleden önce taşınmazı kontrol etmeyen davacının taşınmazı satın alırken onu mevcut haliyle bilerek alıp kabul ettiği, ayıplı maldan doğan haklarını davalıya yöneltemeyeceği gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine ve davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; satış şartnamesinin tek taraflı olarak hazırlandığını, müvekkilinin koşullarını müzakere etme imkânı tanınmadığını, şartnamenin davalı Banka tarafından hazırlandığını, daha en başta ihaleye katılım için imzalanması zorunlu tutulduğunu, ihale tarihinde taşınmazın eski maliki taşınmazda işgalci olarak bulunduğundan müvekkilinin ihaleden evvel taşınmazı görmesi ve kontrol etmesinin zaten mümkün olmadığını, satış ilanına yalnızca taşınmazın dışarıdan görünümünü temsil eden iki adet fotoğraf konulabildiğini, içerisinde işgalci olan ve site içerisinde bulunan bir taşınmazın ihaleden evvel görülememesinin müvekkilinin kusuru olarak kabul edilemeyeceğini, ihale tarihinde hasarsız olan taşınmazı tescil tarihine kadar her gün kontrol etmesinin müvekkilinden beklenemeyeceğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, ihale yolu ile alınan taşınmazın ayıplı olması nedeniyle maddi tazminat istemine ilişkindir.
Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçeye, özellikle taraflar arasında imzalanan 14.01.2021 tarihli satış şartnamesinin (21.) maddesinde; " Alıcı, taşınmaz malı hukuki ve fiili mevcut durumu ile (elektrik, su, havagazı, doğalgaz ve aidat borçları, lojman olarak tahsis, kiracı, işgal, hasar, hisse alan (m²), imar durumu, iskan, sit, vefa hakkı, şufa hakkı, bilumum şerhler vb. durumları) görmüş, beğenmiş ve kabul etmiş sayılır. Bu konu da, gizli ayıp iddiasıyla gelecekte Bankadan herhangi bir itiraz ve talep hakkında bulunmayacaktır….Gayrimenkulün alıcıya teslim edilmesi ile birlikte gayrimenkulle ilgili hasar sorumluluğu alıcıya geçer. Banka her ne sebeple olursa olsun, gayrimenkulün ziya ve hasarından sorumlu tutulamaz." ve yine (23.) maddesinde; " Gayrimenkullerle ilgili olarak Banka tarafından verilen tüm bilgiler, resimler, açıklamalar ve basında, internette yayınlanan her türlü ilanlar (satış listesi, tanıtım metni, gazete ilan, internet, afiş vb.) taahhüt niteliğinde olmayıp, genel bilgi niteliğindedir. Gayrimenkulün fiili durumuyla Banka tarafından verilen bilgilerin farklı olması halinde Bankanın herhangi bir yükümlülüğü bulunmayacaktır. İstekli, bu hususu kabul etmiş sayılır.” şeklinde düzenlemelerin yer aldığı, davalının sorumluluğunun olmadığı anlaşılmakla, davacı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
04.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.