Son güncelleme tarihi 2 Ekim 2020
Makale ve İncelemeler
Av. Sinan DENGİZ- Kat Mülkiyeti Kanununda Geçici Yönetim
KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA GEÇİCİ YÖNETİM
KAT MÜLKİYETİ VE KAT MÜLKİYETİNİN
HUKUKİ NİTELİĞİ
Kat mülkiyeti kanunu, kat mülkiyetinin ne olduğunu bizzat kendisi açıklamıştır. Buna göre, “bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti” denmektedir (KMK.2/a). Açıktır ki, bu tanım, “bağımsız bölüm” kavramına atıf yaptığı için de, evvele-mirde “bağımsız bölüm”ün ne olduğunu görmek gerekiyor. Kanun, ana taşınmazın ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup kat mülkiyeti kanunu hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine bağımsız bölüm deneceğini bildirmektedir. Kat mülkiyetine konu olan taşınmazın bütününe ise, ana taşınmaz denmektedir( KMK.2/a).
Kanunun kat mülkiyetini “özel bir mülkiyet” olarak vasıflandırması yerinde olmuştur. Gerçekten, Kat Mülkiyeti Kanununun kat malikleriyle ilgili hükümlerine ve kat mülkiyeti ilişkisinin kanundaki düzenleniş biçimine baktığımızda, bu mülkiyet çeşidinin Medeni Kanu-nun anladığı tarzdaki klasik mülkiyetten farklı olduğu, onun karşısında bir özelliğe sahip bu-lunduğu hemen anlaşılacaktır.
Kat mülkiyetinin hukuki niteliğini incelemek konumuzun sınırları dışında kalmaktadır. Ancak, belirtmek gerekir ki, hukukumuzda bu konuda görüş birliği yoktur. Yazarların ço-ğunluğu, Türk hukukunda, İsviçre hukukundan farklı olarak, kanunun aradığı şartları haiz her bağımsız bölümün, arsa payı ve ana taşınmazdaki ortak yerlerle birlikte ayrı ve özel bir mül¬kiyet konusu olduğu görüşünü savunmaktadırlar. Bu fikir taraftarlarına göre, kanun açıkça, kat mülkiyetinin tanziminde müşterek mülkiyet payını değil, fakat bağımsız bölümleri esas almıştır. Buna karşılık, ikinci bir görüşe göre, bağımsız bölümler üzerindeki özel mülkiyet, aslında, katlarda yerelleşmiş kendine özgü bir egemenlik hakkından başka bir şey değildir. Bu görüş, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ifadesine bakıp da bağımsız bölümler üzerine gerçek an¬lamda mülkiyet bulunduğunu sanmanın yanlış olacağını ileri sürmektedir. Bu fikre göre, aslolan müşterek mülkiyet payıdır ve hukukumuzda da, tıpkı İsviçre ve Alman hukuklarında olduğu gibi, tapu kütüğündeki ayrı sahifeler, bağımsız bölümlerden tek başına yararlanma hakkı veren arsa payları için açılmaktadır. Bu görüş, bağımsız bölümler üzerindeki egemenlik hakkının, paylı mülkiyetin kanundan doğan muhtevası olduğuna inanmaktadır. Bu ikinci gö¬rüş uyarınca, bağımsız bölümler üzerindeki egemenlik hakkı, katlarda lokalize edilmiş tek başına ve “sui generis” bir yararlanma hakkı biçiminde anlaşılmalıdır. Gene, bu görüşe göre, gerek Alman, gerekse Türk Kat Mülkiyeti Kanunları, paydaşları, “herkes kendi evinin beyi¬dir” ilkesi gereğince, kendilerine ayrılan kat ya da bölümlerde egemen kılmak endişesiyle “özel mülkiyet” deyimini kullanmışlardır. Öte yandan, “kat mülkiyeti”, “kat maliki”, “özel mülkiyet” gibi terimlerle, kar sahibi kimselerin psikolojik açıdan tatmin edilmeleri de sağ¬lanmak istenmiş ve bu amaç gerçekleştirilmiştir. Görülüyor ki, bu görüşe göre, kat malikleri, hukukumuz açısından da, sadece müşterek mülkiyet payının mülkiyetine sahiptirler. Onların bağımsız bölümlerden tek başlarına yararlanabilmeleri, bu paya verilmiş özel bir kanuni muhteva sebebiyle mümkün olabilmektedir. Yoksa söz konusu yararlanma ( egemenlik ) hakkı, katlar ( bağımsız bölümler ) üzerinde bir müstakil mülkiyetin varlığı sebebiyle değil¬dir.1
Bu yüzdendir ki incelemekte olduğumuz görüş açısından, kat mülkiyeti hakkı, “pay-daşlara kendilerine ayrılan katlarda yerelleşmiş tek başına yararlanma hakkı veren, özel olarak biçimlenmiş örgütlenmiş bir birlikte ( paylı) mülkiyet hakkı” şeklinde tanımlanmıştır.
Görüldüğü gibi, kat mülkiyetinin hukuki niteliği konusunda birbirine zıt iki fikir çar-pışmaktadır. Yargıtay ise, bir ara, yukarıda ilk olarak açıklamış olduğum ikinci görüşe açıkça katılmıştı “Kat irtifakı ya da bu kat mülkiyetinin kurulmasını öngören satış vaadi sözleşmesi¬nin noterlerce düzenlenmesinde yasal bir engel bulunup bulunmadığı ortaya konabilmek için, kat mülkiyetinin gerçek niteliğinin belirlenmesinde zorunluluk vardır, şöyle ki; yapılmış ya¬pılarda kat mülkiyeti katlardan tek başına yararlanma hakkı veren mülkiyet payı, yapılacak ya da yapılmakta olan yapılarda kat mülkiyeti katlardan tek başına yararlanma hakkı verecek mülkiyet payıdır. ( Prof. Dr. İsmet Sungur bey, Medeni Hukuk Sorunları, C.L.Sh.22 ). Kat Mülkiyeti Kanunumuza göre, paydaşların katlardaki “özel mülkiyet” ikatlarda yerelleşmiş kendine vergi tek başına yararlanma hakkıdır. “Kat mülkiyeti hakkı” da paydaşlara kendile¬rine ayrılan katlarda yerelleşmiş tek başına yararlanma hakkı veren, özel olarak biçimlenmiş, örgütlenmiş bir paylı mülkiyet hakkıdır. Yasa’nın gerekçesinde de; “Türk tasarısına göre kat mülkiyeti gerçekte… bir nevi hak mülkiyetidir” denerek aslında kat mülkiyeti hakkının konu¬sunun “katlarda tek başına yararlanma hakkı veren mülkiyet payı” olduğu kabul edilmiş bu¬lunmaktadır”2. Fakat, daha sonra ki kararlar da, Yüksek mahkemenin bu görüşten vazgeçtiği anlaşılmaktadır.Gerçekten, bağımsız bölümlerin satış vaadine ilişkin olan 1978 tarihli bir içtihatı birleştirme kararında, aynen, “bağımsız bölümler, bağımsız bir taşınmaz niteliğinde olduğundan, böyle bir bölümün satış vaadi aslında bir taşınmaz satışı vaadinden başka bir şey değildir”3
Bu görüşleri özetledikten sonra hemen belirtelim ki, kat mülkiyetine ilişkin düzenleme¬nin ikinci görüş çerçevesinde gerçekleştirilmesi, Medeni Kanun’un sistemini zedelememek açısından en uygunudur. Nitekim birinci görüş taraftarları da, bu hususa işaret etmişlerdir. Ne var ki kat mülkiyeti kanunumuzun, bağımsız bölüm kavramından hareketle yola çıktığını, bağımsız bölümü esas alarak müşterek mülkiyet payını ana tabi kıldığını görmekteyiz4.
İNCELEMENİN AMACI VE SINIRLARI
5711 Sayılı Kanun’un kabul edilmesiyle Kat Mülkiyeti Kanunu’na eklenen “Geçici Yö-netim” konusu incelememizin temel yapısını oluşturmaktadır. İncelememizde Kat Mülkiyeti kanunumuzda yer almayan ancak teoride ve uygulamada çoğunlukla sözü edilen Toplu Yapı konusu, Birden çok parsel üzerinde yapı yapılması ile ilgili olarak eksiklikleri düzenlemek amacıyla 2814 Sayılı Kanunla getirilen Ek 3. Madde ile ilgili bilgiler ve 5711 Sayılı Kanun’la yapılan değişikliklerle getirilen “Geçici Yönetim” konusu incelenmeye çalışılmış ve ilgili konulara kısaca değinerek yeni uygulama hakkında bilgi verilmiştir.
TOPLU YAPIDA GEÇİCİ YÖNETİM
KONU İLE İLGİLİ GENEL BİLGİLER
Diğer ülkelerde olduğu gibi, bizde de, gerek nüfusun artması, gerekse sanayileşme ve dolayısıyla şehirleşme olguları, “kat mülkiyeti” dediğimiz kuruma eskisinden çok daha fazla olarak ihtiyaç hissettirmiştir. Artık, arsa fiyatları oldukça artmış, özellikle büyük yerleşim birimlerindeki taşınmazların dikey olarak bölünmesi ve tek katlı evler yapılması dönemi ge¬ride kalmaya başlamış.
İşte, bu sebeplerle, ülkemizde de kat mülkiyetinin özel olarak ele alınıp esaslı bir dü-zenlemeye tabi kılınması yoluna gidilmiştir. Kanun koyucu, bu işi Medeni Kanun çatısı al-tında yapmamış, aksine, bu konuda özel bir kanun çıkarma yolunu tercih etmiştir. 23.06.1965 tarihinde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kabul edilmiş ve kanunla tek parsel üzerinde bir¬den fazla bağımsız bölümü içeren ( bina ) yapı kurulmasına cevaz verilmiş ve bu şekildeki oluşum tek yapı olarak yer ve tesislerin idaresi ve kullanımı ile ilgili kurallar öngörülmüştü5.
Nüfus artışının hızlı bir biçimde devam etmesi, kırsal kesimden şehirlere yönelik göçün hızla artması, şehir nüfusunun çok kısa sürede büyük artışlar kaydetmesi gibi nedenlerle bir parsel üzerinde fazla yapının inşası ihtiyacını doğurmuş, tek parsel üzerinde birden çok inşa edilen yapılarla ilgili Kat Mülkiyeti Kanunuyla getirilen düzenleme de yetersiz kalmış, 13.04.1983 tarihinde kabul edilen 2814 sayılı kanunla6 “Birden çok yapılarda uygulanacak özel hükümler” düzenlen¬miştir.
Görüldüğü üzere Kat Mülkiyeti Kanunu ilk olarak belli bir parselde birden fazla bağım-sız bölümü içeren tek yapılar ( binalar) için kabul edilmiş, ortaya çıkan yeni durum karşısında bu düzenleme yetersiz kalınca belli bir parselde birden fazla yapıyı, bunlara ait yolları, alt yapı alanlarını, ortak tesisleri içeren blok yapılar diğer bir ifadeyle siteler için yeni hükümler öngörülmüştür.
Ne var ki, şehirlere göçün ve nüfus artışının devam etmesi karşısında tek parsel üze-rinde kurulan birden fazla bloklardan oluşan sitelerde yetersiz kalmış, adeta şehirleri andıran ortak yolları, alt yapı tesisleri, sosyal alanları olan birden fazla parsel üzerine kurulu siteler ortaya çıkmıştır. Birden fazla parseller üzerine oluşturulan sitelerin yaygınlaşması netice¬sinde, “bir arsa üzerindeki bir çok yapı” ya ilişkin getirilen yeniliklerde yetersiz kalmıştır. Özellikle yönetim ve ortak giderlerin tahsili konularında sorunlar ortaya çıkmıştır. Kat Mülki¬yeti Kanunu birden fazla parseller üzerine kurulan siteleri kapsamadığından bu tür yapılarda Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmayacağı Yargıtay’ın yerleşik içtihat haline gelmiştir. Yüksek mahkemenin bu içtihadı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun genel giderlerin tahsili için sağ¬ladığı avantajlardan yararlanma imkanını ortadan kaldırmıştır. Ayrıca bu tür yapılar için seçi¬len yöneticilerin hukuki niteliği de tartışmalı hale gelmiştir. Kanunun bu durumu karşısında şehirleri andıran siteler hukuki olarak yöneticisiz kalmıştır.
İşte bu sorunları bertaraf etmek üzere biraz geç de olsa 14.11.2007 tarihli 5711 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu7’nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun kabul edilmiş, “toplu yapı-lara ilişkin özel hükümler” başlığı altında toplu yapı kavramı getirilmiştir. Değişiklikte toplu yapı kavramı “ Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.” Şeklinde tanımlanmıştır. Ayrıca toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şartı getirilmiş, parsel arasında kalan ve imar planına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şartın aranmayacağı belirtilmiştir.
Kanun değişikliğiyle toplu yapı kapsamındaki ortak yapı ve tesislerin yönetimi için yeni kurullar tesis edilmiştir, ancak bu kurulların oluşturulması ile ilgili hükümlerin yönetim pla¬nında belirlenebileceği öngörülmüştür. Dolayısıyla kanunun getirmiş olduğu hükümler yöne¬tim planında düzenleme yoksa uygulanacaktır. Kanuna göre toplu yapılar, toplu yapıda bulu¬nan bütün kat maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilecektir. Ayrıca toplu yapı kat malikleri kurulu yetkisini, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok temsilcilerinden ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerinden oluşan toplu yapı temsilciler kuruluna devrede¬bilecektir. Ayrıca toplu yapıda bulunan bir bloğa ilişkin bir sorun ya da yalnız o bloğa ait or¬tak yerlere ilişkin konular, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunda görüşülerek çözülecektir. Kanunun gerekçesinde bir bloğa ilişkin sorun, bloğun asansörü, çatısı olarak örneklendirilmiştir. Topu yapı bir adanın tamamını kapsıyorsa bu defa yukarıda açıkladığımız organlar ada kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu olarak değiştirilecektir. Kanaatimizce kanunda gereksiz olarak parsel kat malikleri kurulu da düzen¬lenmiştir. Kanuna göre bir parsele ilişkin sorunlar ve o parsele ait ortak ortak alanlardan kay¬naklanan sorunlar parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kuru¬lunca görüşülerek karar bağlanacaktır. Dolayısıyla belirli bir parsele ait ortak alanlardan kay¬naklanan sorunlar sadece o parselde bulunan kat maliklerince çözülecektir. Ne var ki, toplu yapıda bir parsele ait ortak yerden söz etmeye imkan yoktur8. Zira kanunun 72. Maddesinde, toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri, bulun¬dukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılacağı belirtilmiştir. Bu durumda toplu yapılarda sosyal ve alt yapı tesisleri hangi parselde olduğuna bakılmaksızın toplu yapının ortak yeri sayılacaktır. Bu düzenleme karşısında toplu yapı içerisinde bulunan bir parseldeki ortak tesisin sadece o parsele ait olması gibi bir durum söz konusu olamaz. Zira kanunda açık bir biçimde toplu yapının ortak tesisi olacağı belirtil¬miştir. Dolayısıyla parsel kat malikleri kurulunun toplanmasına imkân yoktur.
Site, uydu kent ve benzeri vb. isimlerle ortaya çıkan toplu yapılaşmalar ülkemizde uzun süredir var olmakla birlikte, günümüze kadar hukuki alt yapısı oluşturulmamıştı. Birden fazla parseli kapsayan yapılaşmalarda ortaya çıkan uyuşmazlıklarda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulama olanağı da bulunmamakta ve bu durum davaların uzamasına ve haklı yakınmalara neden olmaktaydı9.
Bu durum 5711 Sayılı Kanunu’nun gerekçesinde “ Toplu yapıda, zorunlu olarak ka-muya bırakılmış yol, park, ortak yer ve tesisleri olan birden çok yapının farklı parseller üze¬rinde inşa edilmesi sonucunu getirmiştir. Tek parsel esası üzerinden düzenlenmiş bulunan kat mülkiyeti rejimimiz, farklı parsel üzerinde inşa edilmiş, ortak yer ve tesisleri ile birbirleriyle bağlantılı birden çok yapının, sayıları yüzlerle, bazen binlerle ölçülen bağımsız bölümün uy¬gulamada mülkiyet, yönetim, ortak gider gibi konularda ortaya çıkardığı sorunlara cevap ve¬recek çözümleri kapsamaktadır10.
Toplu yapı uygulamasının ortaya çıkardığı çok yönlü sorunların çözümlenmesi, bugün gelinen noktada, Kat Mülkiyeti Kanununda yeni ve belli ölçüde ayrıntılı düzenlemelere yer verilmesini zorunlu kılmaktadır.” Şeklinde ifade edilmiş ve kanuna toplu yapılarla ilgili ola¬rak dokuz yeni madde eklenmiştir.
Değişiklikle benimsenen yeniliklerin mevcut toplu yapılara da uygulanabilmesi için ge-çici madde öngörülmüştür. Buna göre kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planları, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde Kanun hüküm¬lerine uyarlanabilecektir. Yönetim planında bu yönde değişiklik yapılması için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterli görülmüştür.
Ayrıca mevcut toplu yapı yönetimlerinin yönetim planı değişip buna göre yönetici se-çilene kadar geçici yönetim olarak görevlerini sürdüreceği öngörülmüştür. Diğer bir ifadeyle yapılarda mevcut yöneticiler geçici yönetim olarak öngörülmüş, geçici yönetime yönetim planı değişikliği için gerekli hazırlıkları yapma görevi yüklenmiştir.
Ortak giderlerin tahsilini kolaylaştırmak için blok kat malikleri, toplu yapı temsilciler ve geçici yönetim kararlarının, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu11’nun 68’inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılacağı öngörülmüştür. Kanaatimce blok kat malikleri ku¬rulu, toplu yapı temsilciler kurulunun işletme giderleri ile ilgili aldığı kararların İcra ve İflas Kanunu’nun 68’inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılması yerindedir. Zaten değişiklikten önce de bu yönde bir hüküm mevcuttu. Ne var ki, bu kurullar arasında toplu yapı (ada) kat malikleri kurulunun ve ada temsilciler kurulunun sayılaması yerinde ol¬mamıştır. Zira toplu yapı temsilciler kurulu görevini toplu yapı kat malikleri kurulunun ver¬diği yetkiye dayanarak yerine getirmektedir. Kanunun bu düzenlenmesine göre kat malikleri kurulunun temsilcisi olan temsilciler kurulunun yetkisi temsil ettiği kurumdan daha fazla ol¬maktadır. Yine ada kat malikleri kurulu ve ada temsilciler kurulu da toplu yapı temsilciler kuruluna eşdeğer kurullar olduğundan maddede bu kuralların sayılmasını izah yoktur. Mad¬denin gerekçesinde de bu ayrımı açıklayan bir düzenleme mevcut değildir.
Öte yandan geçici yönetim kurulu kararlarının, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 68’inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılması sakıncalı bir düzenle-medir. Aslında bu düzenleme Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ruhuna aykırıdır. Geçici yönetim Kat Mülkiyeti Kanununun 73.maddesinde ve geçici 3.maddesinde açıklanmıştır. Buna göre geçici yönetim, yönetim planında öngörülebileceği gibi yukarıda da ifade ettiğim üzere kanu¬nun yürürlüğe girdiği tarihte mevcut toplu yapı yöneticileri de yönetim planı değişip buna göre yönetici seçilene kadar geçici yönetici olacaktır. Bu şekilde oluşacak yönetim kuruluna işletme giderleri için toplanacak avans miktarını belirleme yetkisi verilmesi ve bu yönde ve-rilecek kararların İcra ve İflas Kanunu’nun 68’inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen beldelerden sayılacağı doğru değildir. Bu yetkinin sadece kat malikleri kurullarında yahut temsilciler kurullarında olması gerekir12.
Kanundaki değişiklikler bu yönde olmakla birlikte özellikle yönetim planı değişikliğiyle ilgili olarak izlenmesi gereken yöntem belirsizdir. Yukarıda da ifade ettiğimiz üzere kanunun geçici 3. Maddesinde yönetim planı değişikliğinin en geç altı ay içinde yapılması gerektiği öngörülmüştür. Kanunun 68. Maddesinde ise toplu yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisine, aranacak belgelere, tapuda yapılacak işlemlere ilişkin hususların Ba-yındırlık ve İskân Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenleneceği öngörülmüştür. Ne var ki, kanunda bu yönetmeliğin altı ay içinde çıkarılacağı belirtilmiştir. Dolayısıyla kanun bir yandan yönetim planının değiştirilmesi için 6 aylık süre öngörmüştür. Yönetmelik ka-nunda öngörülen sürede çıksa dahi yönetim planının değiştirilmesi için gereken süre dolmuş olacaktır. Aslında bu çelişkiler uzun süredir beklenen değişikliğin hazırlanmasında gereken özenin gösterilmediğini ortaya koymaktadır13.
DEĞİŞİKLİKTEN ÖNCEKİ UYGULAMA
5711 Sayılı değişiklikle Kat Mülkiyeti Kanununa dokuzuncu bölüm olarak eklenen “ Toplu Yapılara İlişkin Özel hükümler” bölümünden önce 2814 Sayılı Kanunla 13.04.1983 yılında yapılan düzenleme ile Kat Mülkiyeti Kanununa eklenen “ Birden Çok Yapılarda Uy-gulanacak Özel Hükümler” Geçici 3.madde ile sorunlar çözümlenmeye çalışılmıştır.
Bu maddenin (a) bendinde, aynı arsa üzerindeki yapılardan bir kısmının tamamlanmış olması şartının kat mülkiyetine geçmek için yeterli sayılacağı ifade edilmiştir. Bu düzen tarzı, KMK.10/2 hükmüne getirilmiş bir istisna olarak ken¬dini göstermektedir. Mamafih, in-celemekte olduğumuz ek maddenin getirilmesinden önce de, aynı arsa üzerinde bulunup da yapımı biten blokların, diğer blokların henüz inşa halinde ol¬masına rağmen kat mülkiyetine çevrilebileceği uygulamada kabul ediliyordu. Sözü geçen (a) bendine göre, aynı parsel üze-rinde yapılan bağımsız bölümlerin yüzde kırkı tamamlanmışsa, tamamlanan bölümler kat mülkiyetine konu olabilecektir. Bu düzen tarzı, daha çok, arsa üze¬rine yayılmış tek katlı veya iki katlı binalar için söz konusudur. Mamafih, blok yapılar bakı¬mından da, eğer bu bloklar en az sekiz bölümü kapsıyorsa, söz konusu düzenleme geçerli ola¬caktır14,15. Kanun, her biri en az sekiz bölümü kapsayan bloklardan, velev birinin tamamlan¬mış olmasını bile, yapımı biten bloktaki bağımsız bölümlerin kat mülkiyetine çevrilmesi için yeterli saymaktadır. İşte, üze¬rindeki bağımsız bölümlerden bir kısmı bu şekilde kat mülkiye¬tine konu olan gayrimenkul¬lerde, geri kalan yapılar tamamlandıkça, yüzde kırk oranında olma veya en az sekiz bağımsız bölümü kapsama şartları aranmadan, tamamlanan yapılardaki ba¬ğımsız bölümlerin kat mülki¬yetine bağlanması mümkün hale gelecektir. Demek ki, anılan şartlar, kat mülkiyetinin ilk defa kurulmasıyla ilgilidir.
Maddenin (b) bendine gelince; bu hükme göre, aynı parsel üzerindeki yapılardan her bi¬rine ait ortak giderler, yalnızca o yapıdaki bağımsız bölümlerin malikleri tarafından, bütün yapılara ilişkin ortak giderler ise, ana gayrimenkuldeki kat maliklerinin hepsi tarafından kar-şılanacaktır. Görülüyor ki, bu düzen tarzı, KMK.20/1, c’deki isabetsiz çözüm şeklinin sakın-calarını, aynı arsa üzerinde birden çok yapı bulunması haline münhasır olmak üzere, bertaraf etmiş bulunuyor. Bu hüküm gereğince, mesela bir binadaki asansör işletme giderlerinden di¬ğer binadaki kat malikleri sorumlu tutulmayacaktır. Buna karşılık, mesela bütün bağımsız bölümlere ısı dağıtan ortak kalorifer kazanının tamiri giderlerine ya da müşterek kalorifer te¬sisatının yakıt masraflarına o arsadaki bütün kat malikleri katılacaktır16.
Öte yandan, giderlere katılma konusunda, bütün haller için, KMK.20’deki esaslar göze¬tilecektir. Bu bendin son cümlesi ise, aynı arsa üzerindeki kat irtifakı sahiplerinin ortak gi¬derlere katılmalarıyla ilgilidir. Buna göre, kat irtifakı sahipleri de, eğer yapılan gider kendile¬rini ilgilendiriyorsa, ancak o takdirde gidere katılmakla yükümlüdürler. Sonra, bu konuda, yapılan giderlerin kat irtifakı sahibini “ ilgilendirme ölçüsü” de nazara alınacaktır.
Nihayet, maddenin son ( c ) bendinde, blok yapılara özgü olmak üzere, iki türlü kat ma¬likleri kurulu öngörülmüş bulunmaktadır. “Kat malikleri kurulu adından da anlaşılacağı üzere, o taşınmazda bulunan bütün kat maliklerinden teşekkül etmektedir.
Ancak, şunu önemle belirtmek gerekir ki, 2814 sayılı Kanunla getirilen bir hüküm, kat malikleri kurulunun, o taşınmazda bulunan bütün kat maliklerinden teşekkül edeceği kuralına istisna getirmiş bulunmaktadır. Gerçekten, Kat Mülkiyeti Kanununa adı geçen değişiklik ka¬nunu ile eklenen ek mad. 3/c hükmüne göre, blok yapılarda, bunlar yalnız birine ilişkin prob¬lemlerin çözümlenmesinde, kat malikleri kurulu, o blokta bulunan bağımsız bölüm malikle¬rinden oluşacaktır. Şu halde, aynı arsa üzerinde birden çok yapı varsa, bunların hepsini de ilgilendiren bir sorun olunca, kat malikleri kurulu, yukarıda belirtilen kural gereğince, o ar¬sada bulunan bütün bağımsız bölümlerin maliklerinden oluşacaktır. Buna karşılık, sadece bir bloka ait sorunlar söz konusu olunca, kat malikleri kurulu da, yalnız ilgili blokta bulunan ba¬ğımsız bölüm maliklerinden meydana gelecektir. Görülüyor ki, bu hükümde, blok yapılar açı¬sından, ikili bir kat malikleri kurulu düzeni öngörülmüştür. Zira, bütün bloklar için zorunlu olan kat malikleri kurulunun yanı sıra, bütün bloklar için ayrıca oluşacak ikinci bir kurul söz konusu edilmektedir17.”.
Şöyle ki, bloklardan yalnız birine ilişkin sorunlar görüşülecekse, kat malikleri kurulu sadece o bloktaki kat maliklerinden oluşacaktır. Buna kar¬şılık, bütün blokların müşterek so¬runları ile ilgili bulunan ve ana gayrimenkulün tümünü yö¬netecek olan kat malikleri kurulu, o gayrimenkuldeki bütün kat maliklerinden meydana gele¬cektir. Gerçi, bu ikincisinden anılan hükümde söz edilmiş değildir. Ancak, bu husus, ayrıca belirtilmesi gerekmeyecek kadar do¬ğaldır. Bunun gibi, görüşülecek konulardan birden fazla blok apartmanı ilgilendirmesi hali için de, kanunda bir açıklama yoktur. Bununla birlikte, anılan durumlarda kat malikleri kuru¬lunun bu defa ilgili bloklardaki maliklerden oluşacağı sonucuna varılmalıdır18. “Kat Mülkiyeti Yasasının ek 3. maddesi hükmüne göre, bir arsa üzerinde bir-den çok yapının ( blok’un ) var¬lığı halinde, yapılardan her birine ilişkin ortak giderler o yapıdaki kat malikleri, bütün yapı¬lar için ortak tesis ve yerlere ilişkin giderler bütün kat malikleri tarafından 20. maddedeki kurala göre karşılanır. Blok yapılarda bunlardan yalnız birine ilişkin sorunların çözümlen¬mesinde kat malikleri kurulu, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşur19.”
2814 sayılı kanunun ek 3. Maddesi bir arsa üzerinde birden çok yapının varlığı halinde, kat mülkiyeti Kanunundaki hükümlerin uygulanması açısından yukarıda açıkladığımız bazı kurallar koymuştur. 2814 sayılı kanunun ek 3. Maddesinin hükmü duyulan bir ihtiyaca cevap vermek için kabul edilmiştir. Fakat şayet site birden çok parselden oluşmuşsa, tüm parseller¬deki yapılar için ortak tesislerden yararlanma, masraflara katılma, bunlara ilişkin karar alma, ortak yönetimi sağlama hususu hala açıkta kalmıştır. Bu açığa örnek olarak Yargıtay 5. HD’nin 1991 tarihli kararında “Yönetim planlarına konulacak hükümlerle sakınca belirli öl¬çülerde giderilebilir. Aksi halde siteyi topluca idare etmek imkansızlaşır.” Şeklinde dile ge¬tirmiştir20. Bu konuları düzenleyecek yeni hükümlerin kanuna konulması gerekmektedir21.
3402 sayılı Kadastro Kanun22un 44. Maddesi, yeni bir kadastro yapılması suretiyle parsel¬lerin birleştirilmesine imkan tanıyarak soruna bazı haller için bir çözüm yolu öngörmüş ise de her zaman bu imkandan yararlanılmayabilir. Sorunun çözümü için 2814 sayılı kanunun ek. 3. Maddesinin birden fazla parsellere uygulanabilir hale getirilmesi isabetli olur23.
GENEL HÜKÜMLERİN UYGULAMA ALANI
Uygulamada “site”, “kasaba”, “toplu konut” olarak isimlendirilen birden çok parsel üze¬rinde meydana getirilen yapılar nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlıklar, Yargıtay kararlarıyla şöyle çözüme bağlanmıştır.
a) “ Dava, ayrı ayrı dört bağımsız parsel üzerinde inşa edilmiş bulunan ana gayrimen-kullerde bağımsız bölüm maliklerinin ortak yönetim sağlamak üzere “yönetmelik” adı verilen sözleşmenin iptali ile bu ortak yönetim tarafından davacının yönetici olduğu 871 parsel üze¬rindeki yapıda inşa edilen su deposunun kaldırılmasına ilişkindir.
Kat Mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre tek bir parsel üzerinde bulunan ana gayrimenkullerde tesis edilebilir. Birden çok parsel üzerinde mevcut ana yapılardaki ba-ğımsız bölümler malikleri arasında, ortak bir yönetim mümkün ise de, bu sözleşme Kat Mülki¬yeti Kanunu hükümlerinde öngörülen ortak yönetimden doğacak uyuşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanununa göre değil genel hükümler dairesinde çözümlenir. Bu nedenle Kat Mülkiyeti Kanu¬nunun uyuşmazlığın miktarına bakılmaksızın Sulh Mahkemesini görevli kılan ek birinci mad¬desi de bu uyuşmazlıklarda uygulanmaz.
Mahkemece sözleşmenin dört ayrı parsel üzerindeki anagayrimenkullerin yönetimi ile ilgili bulunduğu, ayrıca kaldırılması istenen su deposu ile hidroforun baliğ olması gereken değeri dikkate alınarak uyuşmazlığın HUMK.’nun 8.maddesinde öngörülenlerden bulunma-dığı için davaya genel hükümler dairesinde Asliye Hukuk Mahkemesinde bakılmak üzere gö-revsizlik kararı verilmesi gerekirken işin esası hakkında hüküm tesisi doğru görülmemiştir24.
b) “ Davacının yönetici olduğu site dört ayrı parsel üzerinde kurulu yapılardan teşekkül etmiş olup, davacının yönetici sıfatı ile açmış olduğu bu davada başka bir parselde (126 par¬sel) kat maliki olan davalının ortak gider ve avans payına düşen meblağı talep etmektedir.
Kat Mülkiyeti, Kat Mülkiyeti hükümlerine göre tek bir parsel üzerinde kurulu binalarda geçerlidir. Muhtelif parsellerde ayrı ayrı kurulu kat mülkiyeti ya da kat irtifakı malikleri müşterek bir yönetimle yönetilebilir ise de, bu yönetimi sağlayan statü taraflar arasında bir sözleşme niteliğinde olup, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun bu yönetime has hükümlerinin uygu-lanmasını gerektirmez. Tarafların kat malikleri oldukları ana gayrimenkullere ait yönetim planı bu nedenle taraflar arasında bir sözleşme teşkil ettiğinden ve müddeabih miktarı da Sulh Mahkemesinin görevini aşmadığından mahkemece bu davaya sözleşme hükümleri daire¬sinde bakılmasında usule aykırılık yoktur25,26.”
c) “ Yeni petek evler Sitesi tabir edilen toplu konutların birden çok parsel üzerinde ku¬rulu oldukları dosya içeriğinden anlaşılmaktadır. Taraflar arasındaki uyuşmazlık sitedeki ya¬pıların yararlandığı merkezi ısıtma sisteminin değiştirilmesine ilişkindir.
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kat mülkiyeti ancak tek bir parsel üzerinde ba¬ğımsız kurulabileceğinden böyle bir sitede Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin de uygulan¬masına olanak yoktur.
Ayrıca bu yasa hükümleri uygulanmayacağına göre bu konuda açılan davaya, uyuşmaz¬lık HUMK 8.maddesi kapsamında bulunmadığı için Sulh Hukuk Mahkemesinde bakılamaz. Bu durumda dava ya Asliye Hukuk Mahkemesinin bakması gerekmektedir27,28.
GENEL GİDERLERE KATILMA
Birden çok yapılarda uygulanacak özel hükümleri içeren KMK.ek md.3,(a) hükmüne göre, bir arsa üzerinde birden çok yapı varsa, yalnızca, o yapıdaki kat malikleri; bütün yapılar için söz konusu olabilecek ortak tesis ve yerlere ilişkin giderler bütün kat malikleri tarafından, md.20’deki kurula göre karşılanır29. Örnekse:
“ Kat mülkiyetine geçilmiş (…) Sitesi’ndeki (…) nolu blokta, çatının akması sonucu za-rar gören alttaki 8 nolu daire maliki olan davacı, ortak yer olan çatıdaki bu onarımın o bloktaki davalı kat maliklerince yaptırılmasına ve işin önemi göz önünde tutularak ihtiyati tedbir kararı ile onarımın kendisi tarafından yapılıp, parasının paylar oranında davalılardan alınmasına karar verilmesini istemiştir.
Davalılar, bu işe ait giderin tüm bloklardaki maliklerden alınması gerektiğini ileri sür-müşlerse de, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa 2814 sayılı Yasa ile konulan ek 3.maddeye göre, bloklardan birindeki ortak yerlerle ilgili onarmaların, sadece, o bloktaki kat malikleri tarafından yaptırılması gerektiğinden, davalıların bu savunmasının, yerine olmadığına ilişkin mahkemenin görüşü, doğru bulunmuştur.
Onarım derhal yapılmasında zorunluluk bulunduğu ve onarımın ne kadarlık bir harca-mayla yapılması gerektiğini gösteren delil tespiti raporu ile, onarımın bitirilmesinden sonra alınan ve bu işe ait gider belgelerini yerinde inceleyerek uygunluğunu saptayan bilirkişi ra-poru gözönünde tutularak hesaplanan giderlerin, payları oranında davalılardan alınmasına karar verilmesi doğru bulunmuş ve yargılama giderlerinin bölüştürülmesinde de yasaya ay-kırı bir yön görülmemiştir30.”
BLOK YAPILARDA KURUL TOPLANTISI
Kat Mülkiyeti Yasasına 2814 sayılı yasayla eklenen madde 3. Bu konuyla ilgilidir.
Bu yasal düzenlemeye göre, bir arsa üzerinde birden çok yapıda kat mülkiyeti kurulmuş idiyse, genel sorunlarda kat malikleri kurulu, tüm kat maliklerinden oluşur. Bunlardan yalnız birine ilişkin sorunların çözümünde kat malikleri kurulu, o yapıda bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşur. Bu kurulda da kat malikleri kuruluna ilişkin hükümler, bu arada KMK. md. 29 uygulanır31.
“… taraflar arasındaki uyuşmazlığın çözümü yatay kat mülkiyeti kurulmuş ve üzerinde birden çok yapılar bulunan bir taşınmaz malda yönetim işlerinin yönetici veya yönetim kurulu seçiminin ne şekilde olması gerektiği çözümlenmesi gereken hukuki sorundur. Her şeyden önce 2184 sayılı yasa ile eklenen ek madde 3 hükümleri incelenip değerlendirilmelidir. Sözü edilen maddenin ( c ) fıkrasındaki “ Blok yapılarda, bunlardan yalnız birine ilişkin sorunların çözümlenmesinde, kat malikleri kurulu, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden olu¬şur.” Hükmünün yorumlanması ve anlaşmazlığın buna göre çözümlenmesi yasa gereğidir.
Bu hükme göre;
Tüm bloklardaki kat maliklerinin katılmasıyla oluşacak kat malikleri kurulu tarafından 634 Sayılı kanunun 29,30,31,32.maddeleri uyarınca kat malikleri kurulu yönetim planındaki hükümlere göre yönetici veya yönetim kurulunu seçecektir. Bu kural yaygın ( yatay ) kat mül¬kiyeti bulunduğu durumlarda da geçerlidir. 2184 sayılı yasada ek 3.’üncü maddenin ( c) fık¬rası ( Blok yapılarda, bunlardan yalnız birine ilişkin sorunların çözümlenmesinde, kat malik¬leri kurulu, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşur) hükmünü getirmiştir. Bu hüküm, her blok için ayrı bir yönetici veya yönetim kurulu oluşacağına işaret etmediğinden her blok için ayrı bir yönetin kurulu ve ortak yerlerin giderleri için ayrı bir yönetim kurulu seçileceği düşünülemez. Bu hüküm ancak bloklardan yalnız birine ilişkin sorunların çözüm¬lenmesinde kat malikleri kurulunun bu şekilde oluşacağını gösterir istisnai bir hükümdür. Böyle bir durumda yöneticiler kat malikleridir. Böyle bir durumda yöneticiler kat malikleri kurulundan karar almak gerektiğinde bütün bloklardaki bağımsız bölüm maliklerini çağıra¬rak toplamak yerine yalnız o bloktaki kat maliklerini çağırmak suretiyle kat malikleri kuru¬lunu oluşturacak ve gerekli kararları alacaklardır. Bu şekilde davranılmadan ve yasa hü¬kümleri yerine getirilmeden taşınmazın ortak tesisleri ve giderler için ayrı bir yönetim kurulu seçilmesini mahkemeden istemek olanağı bulunmadığından davanın reddine karar verilemesi, doğru bulunmuştur32.”
TOPLU YAPI
Toplu yapı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 66 vd. maddelerinde düzenlenmiştir. Ayrıca “Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti Ve Kat İrtifakı Tesisine Dair Yönetmelik” in Tanımlar başlı-ğını oluşturan 4.maddesinin (i) bendinde tanımı yapılmıştır. İlgili yönetmeliğin 4.maddesinin (i) bendindeki tanıma göre toplu yapı, bir veya uygulama imar planında belirlenen birden çok imar parseli üzerinde, onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri ve sosyal tesisler ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbir¬leriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder” şeklinde tanımlanmıştır33.
Gerek Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 66.maddesinde gerekse yukarıda bahsetmiş olduğum yönetmeliğin 4.maddesinin (i) bendindeki tanımlardan çıkartılması gereken sonuçlara göre;
Toplu yapı, bir veya birden çok parsel üzerinde kurulabilir.
Parsel sayısında bir kısıtlama yoktur.
Tek bir parsel üzerinde birden fazla yapı yapılması halinde de toplu yapı hükümleri
Uygulanacaktır.
Toplu yapının kurulabileceği parsellerin imar parseli olması gerekmektedir.
Fıkrada özellikle ‘ imar parseli’ denilmiş olması ( maddenin ikinci fıkrasında da aynı ifade vardır) nedeniyle, kadastro parselleri üzerinde toplu yapı kurulamayacağı söylenebilir. İmar parselleri, belediyeler veya yetkili merciler tarafından imar mevzuatına göre yapılan imar düzenlemesi çalışmalarından sonra oluşmuş parsel anlamına gelmektedir.
Toplu yapının onaylı yerleşim planı olmalı ve yapılar bu plana uygun yapılmış veya Yapılacak olmalıdır.
Gerek Kat Mülkiyeti Kanunu’nda gerekse 5711 Sayılı Kanunda yerleşim planı kavra-mının vaziyet planından farkını belirleyen bir tanımlama yapılmamıştır. Kanunun 68.maddesinde yer alan ‘vaziyet Planı’nın anlam ve kapsamı dikkate alındığında yerleşim planı ile vaziyet planının eş anlamda olduğu sonucuna ulaşılmaktadır34.
Toplu yapıyı oluşturan yapılar, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesisler ve Hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı olacaktır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na 5711 Sayılı Kanunla eklenen ve toplu yapılara ilişkin olan Maddelerin hiçbirinde bu yönde açık bir hüküm bulunmamakla birlikte, Kat Mülkiyeti Ka-nunu kapsamında olan bir toplu yapıdan söz edilebilmesi için toplu yapıyı oluşturan parsel veya parsellerin tümünde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş olması şarttır35. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış olan hiçbir taşınmazda Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanamaz.
GEÇİCİ YÖNETİM OLUŞUMU
Kat Mülkiyeti Kanunu, yukarıda açıklamış olduğum nedenlerden dolayı 14.11.2007 gün ve 5711 Sayılı Kanun’la değiştirilmiştir. Değiştirilen yeni Kat Mülkiyeti Kanununda uygula¬madaki aksaklıklar giderilmeye çalışılmış ve Toplu Yapılara ait İlişkin Özel Hükümler adı altında Dokuzuncu Bölüm eklenmiştir. Dokuzuncu Bölümde toplu yapılarla ilgili olarak do¬kuz yeni hüküm getirilmiştir. Geçici yönetimle ilgili hükümler Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 70 ve 73’üncü maddelerinde düzenlenmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 73’üncü maddesinin birinci cümlesinde geçici yönetimin “Yönetim planında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar” geçecek zamanda görev yapmak üzere oluşturulabileceği belirtilmiştir. Bu ifadeden geçici yönetimin kurulmasının, toplu yapı yönetim planında bu hususta hüküm bulması ile mümkün olacağı anlaşılmaktadır. Bunun zıt anlamı, toplu yapı yönetim planında özel bir hüküm olmaması halinde geçici yöne¬timin oluşturulamayacağıdır.
Toplu yapı yönetim planında hüküm bulunması halinde oluşturulacak olan geçici yöne¬tim, 69. Maddenin üçüncü fıkrasında hükme bağlanmış olan toplu yapı temsilciler kurulunun oluşturulmasına kadar geçecek süre içerisinde toplu yapıyı yönetecektir. Maddenin birinci cümlesine göre, geçici yönetim toplu yapılar temsilciler kurulunun yetkilerini kullanacak ve onun görevini yapacaktır. Geçici yönetimin en önemli görevi ise, toplu yapı temsilciler kuru¬lunun oluşumu için gereken işlemleri yapmaktır.
İkinci cümle, geçici yönetimin nasıl oluşacağı ve ne kadar süreyle görev yapacağının yönetim planında hükme bağlanacağı hakkındadır.
Üçüncü ve dördüncü cümleler, ikinci cümlede yer alan ve geçici yönetimin görev süresi ile ilgili olan hükme sınırlandırma getirmektedir. Üçüncü cümleye göre geçici yönetimin gö¬revi en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Dördüncü cümle hükmüne göre, toplu yapının geçici yönetim ile yönetilebilmesi için son tarih, toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıldır.
Salt eleştiri niteliğinde ve kişisel kanaatin belirtilmesi olmak kaydıyla, 73’üncü madde-nin ifade şekli ve dilbilgisi yönlerinden hatalı, geçici yönetim oluşumunu zorunlu kılmaması açısından da eksik olduğu söylenebilir. Şöyle ki;
Birinci cümle okunurken, “ Yönetim planında” sözcüklerinden sonra virgül işareti var-mış gibi düşünülmelidir. Geçici yönetim, yönetim planında oluşmaz. Yönetim planında, ge-çici yönetimle ilgili hükümler bulunabilir.
Birinci cümlede yer alan ‘bir’ sözcüğü yanıltıcı olabilir. İki, üç vd. geçici yönetim ol-mayacağına göre yalnızca “geçici yönetim” denilmesi yeterlidir.
İkinci cümledeki “ne zamana kadar” sözcüklerinde ifade bozukluğu vardır. Doğru ifade şekli “hangi tarihe kadar” olmalıdır. Tarih kavramının fazla keskin olduğu düşünülmekte ise “ ne zamana kadar” sözcükleri yerine “ görev süresine” sözcükleri konulabilir.
Üçüncü cümlede yer alan “ toplu yapının bitimini” sözcüklerinden kastedilen ne olduğu anlaşılmamaktadır. Bu sözcükler toplu yapının dağılması ( sona ermesi ) olarak yorumlana¬mayacağına göre, toplu yapı kapsamında projelendirilen tüm yapıların inşaatının fiilen bit¬mesi anlamında kabul edilebilir. Diğer taraftan Kanunun 14. Maddesine 5711 Sayılı Kanunla eklenen fıkrada yer alan ‘ yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten’ sözcükleri ile Ka¬nuna eklenen geçici 1. Maddede yer alan ‘ yapı kullanma belgesi alınmış’ sözcüklerinden yola çıkılarak toplu yapının bitiminin, toplu yapı kapsamındaki tüm yapılar için yapı kullanma izin belgesinin alınması olarak anlaşılması gerektiği de söylenebilir36.
Maddenin son cümlesiyle getirilen on yıllık sınırlamadan dolayı, kapsamında bulunan bazı yapılar tamamlanan ancak bazıları tamamlanmayan toplu yapıda yönetim boşluğu doğa¬caktır. Böyle bir sonuç, Kanunun amacına aykırı olacağından kabul edilemez. Son cümlede belirlenen on yıllık süre dolduğu halde, kapsamındaki bazı yapılar halen tamamlanmamış olan toplu yapının kendiliğinden sona ereceği veya Kanunun 49. Maddesindeki hükme benzer bi¬çimde sona erdirilebileceği düşünülebilir. Ancak Kanunda toplu yapının sona erdirilmesiyle ilgili bir hüküm bulunmadığı gibi, kat irtifakının sona erdirilmesiyle ilgili 49. Maddenin kıyas yoluyla toplu yapılara uygulanması da mümkün görülmemektedir.
Bu sorun, Kanunun amacı da göz önünde tutularak, ilk yapı ruhsatının alınmasından iti¬baren on yıl geçtiğinde görevi sona erecek olan geçici yönetimin yerine yapı tamamlanmış ve yapı kullanma izin belgesi alınmış olan yapıların yönetici ve temsilcilerinden oluşan toplu yapı temsilciler kurulunun geçeceği ve bunun için de geçici yönetimin son yılında bunun ha¬zırlığının yapılması gerektiği kabul edilerek çözümlenebilir.
Geçici yönetimle ilgili olan 73. Maddenin düzenlenme amacı toplu yapıyı asli yönetim kurullarının oluşumuna kadar geçecek sürede yönetim boşluğuna düşürmemek olduğundan, geçici yönetimin oluşturulması zorunlu tutulmalı, geçici yönetimle ilgili hükümlerin yönetim planına konulması veya konulmaması seçimlik hak olarak bırakılmamalıydı.
Yönetim planında geçici yönetimle ilgili hüküm bulunmayan, bu nedenle toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar geçecek sürede yönetim boşluğuna düşecek olan toplu yapılarda Kanunun 34. Maddesi hükümlerinin kıyasen uygulanması ve geçici yönetimin mah¬kemece atanması suretiyle bu sorun çözümlenebilir37.
YÖNETİM PLANI VE DEĞİŞTİRİLMESİ
Yönetim planı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 70. Maddesinde düzenlenmiştir. 70. Madde toplu Yapının yönetim planının kapsamı, bağlayıcılığı ve değiştirilmesiyle ilgili hükümleri içermektedir.
Maddenin birinci fıkrasının birinci cümlesi hükmü uyarınca, toplu yapının bir tek yöne-tim planı olacaktır. Bu hükmün anlamı;
Toplu yapının, üzerinde birden fazla yapı bulunan bir tek parselden ibaret olması
Durumunda bu yapılardan hiç birinin ayrı yönetim planı olmayacağı,
Toplu yapının, birden fazla parselden oluşması durumunda bu parsellerde bulunan Ya¬pılardan hiç birinin ayrı yönetim planı olmayacağı,
Toplu yapının, birden fazla adadan oluşması durumunda bu adalardan ve adaları oluştu¬ran parsellerden hiçbirinin ayrı yönetim planı almayacağıdır.
70. maddede açıkça hükme bağlanmamış olmakla birlikte, 74. Maddedeki hüküm dola¬yısıyla Kanunun 12 ve 14. Maddelerinin toplu yapılarda kıyasen uygulanacağı ve kat irtifakı¬nın veya kat mülkiyetinin kurulmasında olduğu gibi toplu yapının kurulması sırasında da -Kanunun 66. Maddesinde hükme bağlanmış olan koşulların tamamlanması yanında – toplu yapı yönetim planının düzenlenip tapuya tescil edilmesi gerekeceği söylenebilir.
Fıkranın ikinci cümlesi, toplu yapı yönetim planının toplu yapıya dâhil olan bütün ba-ğımsız bölümlerin malikleri için bağlayıcı olduğu hükmünü içermektedir.
İkinci cümlede salt kat malikleri adı geçmekte ise de, 74. Maddedeki hüküm dolayısıyla Kanunun 28. Maddesinin dördüncü fıkrasının hükmünün toplu yapılarda kıyasen uygulana¬cağı ve toplu yapı yönetim planının toplu yapı kapsamında olan bağımsız bölümleri hangi sıfatla olursa olsun kullanan kişiler için de bağlayıcı olacağı söylenebilir.
Fıkranın üçüncü cümlesi toplu yapı yönetim planının değiştirilmesi hakkında olup, bu cümle hükmüne göre toplu yapı yönetim planının değiştirilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.
Üçüncü cümlede “temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri” sözcüklerinin yer alma-sından yola çıkılarak, yönetim planını değiştirme hak ve yetkisinin yalnızca ve mutlak olarak toplu yapı temsilciler kuruluna ait olduğu söylenemez. Toplu yapı yönetim planı, toplu yapı kapsamındaki tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olup, değiştirilmesi de tüm kat maliklerinin 4/5 inin alacakları karara dayalı olmalıdır. Temsilciler kuruluna yönetim planı hükmüyle bırakılmış olan toplu yapıyı yönetme yetkisi, aslında kat malikleri kuruluna ait olan yönetim planında değişiklik yapma yetkisini kapsamaz. Toplu yapı temsilciler kuru¬lunun, üçüncü cümle hükmüne dayalı olarak yönetim planında değişiklik yapabilmesi için öncelikle temsilcilere bu değişikliğin yapılıp yapılamayacağı konusunda toplantı yapmak ve karar almak hususunda kat maliklerince yetki ve görev verilmesi gerekir. Bu bağlamda toplu yapı yönetim planında değişiklik yapılması için konunun öncelikle kat malikleri kurullarında ayrı ayrı görüşülmesi, değişiklik yapılıp yapılamaması hususunda olumlu veya olumsuz oyla¬rın sayısı da belirlenmek suretiyle bir karar alınması, temsilciye olumlu ve olumsuz oy sayıla¬rını da bildirerek bu kararı toplu yapı temsilciler kurulu toplantısında açıklayıp oy kullanması için yetki ve görev verilmesi gerekmektedir. Temsilci toplantıda olumlu ve olumsuz oyları ayrı ayrı kullanacak ve tüm temsilcilerin olumlu ve olumsuz oyları ayrı ayrı toplanarak karar alınacaktır38.
Öte yandan, Kanunun 28.maddesinde yönetim planının ( tek parseldeki tek yapıyla ilgili olan) değiştirilebilmesi için ‘bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır’ hükmüne yer verilmişken, 70.maddede toplu yapı yönetim planının değiştirilebilmesi için ‘bağımsız bö¬lümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır’ hükmü getirilmiştir. Bütün kat malikleri yerine bağımsız bölümlerin tamsayısı kavramının kullanılmış olmasına özel bir anlam yük-lenmemeli, kanun koyucunun bu iki kavramı birbiri yerine kullandığı kabul edilmeli ve 70. maddenin yorumu bu kabul üzerine yapılmalıdır. Örnekleme yöntemiyle incelenirse, bağımsız bölümlerin 100 adedi ayrı ayrı kişilerin, kalan 400 adedi tek bir kişinin mülkiyetinde olan toplam 500 bağımsız bölümlü bir toplu yapıda malik sayısı 101 dir. Bu toplu yapıda bütün kat maliklerinin beşte dördü 81, bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördü 400 etmektedir. Bu sonuçlara göre, 70. Maddede yer alan bağımsız bölümlerin tam sayısının beşte dördü ifa¬desi aynen ( sözcük anlamıyla) kabul edilirse, toplu yapıdaki 400 bağımsız bölüme malik olan kişi ( banka veya yüklenici firma olabilir) tek başına bağımsız bölüm sayısının beşte dördüne sahip durumdadır ve tek başına malik olan 100 kişinin karşı çıkması sonucu değiştirmeye ye¬terli olmamaktadır. 70.maddedeki ifade ‘ bütün kat maliklerinin beşte dördü’ olarak kabul edildiğinde ise, 400 bağımsız bölüme malik olan kişi diğer bağımsız bölüm maliklerinin en az 80 i ile birleşmedikçe yönetim planını değiştiremez. Böylece azınlığın çoğunluğa tahakkümü de önlenmiş olacaktır ki, Kanunun amacı da budur39.
Bu nedenle 70.maddenin birinci fıkrasının üçüncü cümlesini “Yönetim planının değişti-rilebilmesi için, toplu yapıyı oluşturan bağımsız bölümlerin maliklerinin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.” Şeklinde anlayıp uygulamak gerekir. Maddenin ikinci fıkrası hükmü de bu yorum tarzını haklı kılmaktadır.
Toplu yapı yönetim planının Kanunun 28.maddesindeki yönetim planından farklı yönü, toplu yapının özelliğine göre hükümler içerecek olmasıdır. Konusu, boşlukları ( yönetim pla¬nında hüküm bulunmayan haller) ve değişikliklerinin de tapuya tescili gerekmesi yönlerinden Kanunun 28.maddesinde hükme bağlanmış olan yönetim planından farklı değildir40.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 70.maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenmiştir. 70.maddenin ikinci Fıkrasında yönetim planının geçici yönetimle ilgili hükümlerinin değişti¬rilmesi hakkındadır ve yönetim planının geçici yönetimle ilgili hükümlerinin değiştirilmesinin toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oyuyla mümkün olacağı hükmünü içermektedir. Geçici yönetim, toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar ve bu kurulun görevlerini yapmak üzere kurulabilecek olup, Kanunun 73.maddesinde düzenlenmiş¬tir.
TEMSİLCİLER KURULU
5711 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 69.maddesinde; toplu yapıyı oluşturan parselle-rin,
Adaların ve toplu yapının bütününün yönetim şekli, ada ve toplu yapı temsilciler kurul¬larının oluşumu ve bu kurullarda karar alınması yöntemleri hükme bağlanmıştır.
Temsilciler kurulunun oluşumu, üye sayıları, üyelerin nasıl seçileceği ve temsilciler ku-rulu üyelerinin kurul toplantılarında kullanabilecekleri oy sayısına ilişkin düzenleme Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 69.maddesinin üçüncü fıkrasında düzenlenmiştir.
69.maddenin üçüncü fıkrasının üçüncü cümlesi; bu cümlede yer alan ‘toplu temsilciler kurulu’ Kanuna yeni girmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na, toplu yapıyla ilgili olarak ekle¬nen maddeler bir bütün olarak değerlendirildiğinde, temsilciler kurulunun oluşturulmasının zorunlu olduğu anlaşılmaktadır.
Bu hususta ilk söylenmesi gereken husus, üçüncü cümlede belirlenen oluşum şeklinin mutlak olmadığı, toplu yapı yönetim planına konulacak hükümle farklı bir oluşum şeklinin benimsenebileceğidir.
Toplu yapının birden fazla parselden oluşması durumunda temsilciler kurulunun oluştu¬rulması zorunlu kılınmış iken, toplu yapı yönetim planında temsilciler kurulunun oluşumuyla ilgili hükümlere yer verilmesi zorunlu değildir. Toplu yapı yönetim planında temsilciler ku¬rulunun oluşumuyla ilgili hüküm var ise o hüküm, yok ise Kanun hükmü uygulanacaktır.
Toplu yapı yönetim planında bu konuda hiçbir hüküm bulunmuyorsa veya kanunda ön¬görülenden başka bir oluşum şekli öngörülmemiş ise temsilciler kurulu o parselde yer alan blokların yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların temsilcilerinden oluşacaktır.
Temsilciler kuruluna katılacak olan blok yöneticileri, bloğu oluşturan bağımsız bölüm malikleri tarafından, blok niteliğinde olmayan yapıların temsilcileri de o yapıların malikleri tarafından seçilecektir.
69.maddenin üçüncü fıkrasının dördüncü cümlesi; toplu yapı temsilciler kurulu üyeleri-nin sayısı ve bu üyelerin nasıl seçileceğine ilişkin olarak düzenlenmiştir.
Temsilciler kurulunu oluşturacak olan blok yöneticileri ile blok olmayan yapı temsilci-lerinin sayısı ve seçim şeklinin yönetim planıyla düzenleneceği hükmü yer almaktadır.
Dördüncü cümlede, temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve seçim şekilleriyle ilgili yöne-tim planı hükümlerinin toplu yapının özelliği de dikkate alınarak düzenlenmesi gerektiği be-lirtilmekte ise de, toplu yapının özelliği hiç veya yeterince dikkate alınmadan düzenlenen bir yönetim planı hükmü de, usulünce değiştirilmedikçe aynen uygulanmalıdır.
Diğer taraftan, blok ve blok olmayan yapıların yöneticilerinin seçimleri asıl olarak Ka-nununun 71. maddesinde hükme bağlanmış olduğundan, yönetim planına bu hususta konula¬cak olan hükümlerin Kanun hükmüne aykırı olmaması gerekip, aykırılık halinde yönetim pla¬nının değil Kanun hükmünün uygulanması gerektiği de kuşkusuzdur. Yönetim planında bu hususta yer alabilecek olan hükümler, Kanunun 71.maddesi hükümlerini açıklayıcı veya ta¬mamlayıcı nitelikte olabilir.
69.maddenin üçüncü fıkrasının beşinci cümlesi; toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin, kurul toplantılarında kullanabilecekleri oy sayısına ilişkin olarak düzenlenmiştir.
Temsilciler kurulunda alınacak olan kararlarda blok yöneticileri ile blok olmayan yapı temsilcilerinin kullanabilecekleri oy sayısı temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadardır.
Cümlede belirtilmemiş olmakla birlikte, blok yöneticileri ile blok olmayan yapı temsil-cilerinin kullanabilecekleri oy sayısıyla ilgili olan bu hükmün kesin nitelikte olduğu, temsil-cilerin kullanabilecekleri oy sayısının Kanununun 31.maddesindeki kısıtlamalara tabi tutula-mayacağı söylenebilir41.
Blok yöneticilerinin veya blok olmayan yapı temsilcilerinin, temsilciler kuruluna vekil aracılığıyla katılmaları ve/veya oy kullanmaları hususunda Kanunda olumlu veya olumsuz hüküm bulunmamakta ise de, gerek blok yöneticilerinin gerekse blok olmayan yapı temsilci¬lerinin toplantılara ve oylamaya bizzat kendisinin katılması gerekir. Temsilcilerinin bir başka kişiye vekâlet verebilmeleri ancak onları bulundukları göreve seçen kurul tarafından bu ko¬nuda açıkça yetkilendirilmiş olmalarıyla mümkün olabilir.
Temsilciler kurulu içerisindeki durumları açısından blok yöneticileri sıfatıyla gelen üyeler ile blok olmayan yapı temsilcileri arasında hiçbir fark yoktur. Blok yöneticilerinin yö-neticilik sıfat ve görevleri yalnızca kendi bloklarının yönetiminde geçerli olup, bu sıfat ve görevlerinin temsilciler kurulunda onlara farklı bir konum kazandırması düşünülemez.
DEĞİŞİKLİKTEN ÖNCE KURULMUŞ TOPLU YAPILARIN YÖNETİM PLANLARI VE YÖNETİMLERİ
Bu durum 5711 sayılı kanunun geçici 3.maddesinde düzenlenmiştir. 5711 Sayılı Kanunun yürürlüğe girmiş olduğu 28.11.2007 tarihinden önce kurulmuş olan toplu yapıların yönetim planlarının, 28.11.2007 tarihinden itibaren altı ay içinde 5711 Sayılı Kanunla değişik Kat Mülkiyeti Kanunu’na uyarlanması gerekecektir.
5711 Sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 28.11.2007 tarihine kadar kurulacak olan yapı topluluklarının yönetim planlarının ( sözleşme ) Kanuna uyarlanması amacıyla yapılması gereken değişiklikler için bütün kat maliklerinin salt çoğunluğunun oyu yeterlidir.
Geçici 3.maddede yer alan “ mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu “ sözcükleri, toplantıya katılan maliklerin değil, toplu yapı kapsamında kalan bütün bağımsız bölümlerin kat maliklerinin salt çoğunluğu olarak anlaşılıp uygulanmalıdır.
Geçici 3.madde hükümlerinin uygulanmasında, Kanunun yürürlükten kaldırılan ek 3.maddesinin özel bir önemi bulunmaktadır. Kat mülkiyeti kurulmuş olan tek bir parsel üzerinde birden çok yapı bulunması halini düzenleyen ek 3.madde 5711 Sayılı Kanunla yürürlükten kaldırılmış ve tek parsel üzerinde bulunan bu yapıların da toplu yapı olduğu kabul edilmiştir. Dikkat edilmesi gereken husus, bu yapılar ek 3.madde kapsamında iken bir tek kat malikleri kurulu, bir tek yönetici, bir tek denetçi bulunduğudur. Bu bağlamda, ek 3.maddeye tabi olan yapılara ait olan yönetim planı, toplu yapı yönetim planı olma özelliğinden tamamen uzaktır. Bu nedenle, önceden ek 3.madde kapsamında olan yapıların yönetim planının geçici 3.madde gereğince Kanuna uyarlanması, tümüyle yepyeni bir yönetim planı düzenlenir gibi dikkatle ve özenle yapılmalıdır42.
Geçici 3.maddede karar nisabıyla ilgili olarak yer alan özel hüküm yalnızca kanuna uyarlama amacıyla yapılacak değişikliklerde uyarlanabilir. Yönetim planında başkaca amaçlarla yapılacak olan değişikliklerde bu özel nisabın uyarlanabilmesi mümkün olmayıp, herhangi bir karışıklığa meydan verilmemesi için farklı amaçlı değişikliklerin aynı değil, ayrı ayrı toplantılarda görüşülüp karara bağlanması yerinde olacaktır.
Geçici 3.madde uyarınca yönetim planında değişiklik yapılması hakkındaki kat malikleri kurulu kararları, uyuşmazlık halinde mahkemelerce, toplantı usulü, toplantı ve karar nisabı hususları yanında Kanuna uyarlama amacı kapsamında olup olmadıkları yönünden de incelenecektir.
Mahkemece yapılacak inceleme sonucunda, yapılan değişiklikte usul ve yasaya aykırılık saptanması halinde verilecek olan karar değişikliğe ilişkin kararın, dolayısıyla yönetim planının yeni hükmünün iptalinden ibaret olacaktır. Hakim iptal ettiği hükmün yerine yenisini koyamayacağından, yönetim planı, iptal edilen hükmünün durumuna göre ya eksik kalacak yada toplu yapı yönetim planı olma niteliğini yitirecektir.
Geçici 3.maddede öngörülen süre içinde Kanuna uyarlanması için gereken değişiklikler yapılmayan veya yapılan değişiklikler mahkemece iptal edilen yönetim planı, toplu yapı yönetim planı olma niteliğini hiç kazanamamış olacaktır. Bu durumda toplu yapı yönetim planı olmayan bir toplu yapı olacak ve tüm kat malikleri tarafından onaylanan yeni bir yönetim planı yapılıp tescil edilmedikçe Kanun hükümlerine göre yönetilecektir.
Geçici 3.maddenin üçüncü cümlesi hükmüne göre, toplu yapıların mevcut yönetimleri, yönetim planının Kanuna uyarlanması ve uyarlanmış bu yönetim planı hükümlerine göre yeni yöneticinin seçilmesine kadar görevini sürdürecek, ancak bu dönemde geçici yönetim sıfatına sahip olacaktır. Toplu yapılardaki geçici yönetim asıl olarak 73.maddede düzenlenmiştir. Geçici 3.maddenin 73.maddeden farklı yönü, yönetim planında geçici yönetimle ilgili bir hüküm bulunmasa dahi, mevcut toplu yapı yönetimlerinin 28.11.2007 tarihinden yeni yönetici seçimine kadar geçecek sürede geçici yönetici durumunda olacaktır. Bu durumlardan dolayı, geçici 3.madde kapsamındaki geçici yöneticiler de Kanunun 73.maddesindeki geçici yöneticilerin görevlerini yapacak ve onların yetkilerine sahip olacaklardır.
Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki yapılarda yönetim planında değişiklik yapılabilmesi için Kanunun 28.maddesi hükmü uyarınca bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekmekte olup, toplu yapılarla ilgili olan 70.maddede de aynı oran şart kılınmıştır. Geçici 3.maddedeki oran ile 28.ve 70.maddedeki oranlar arasındaki bu farklılığın nedeni, mevcut yapı topluluklarının toplu yapı statüsünü kazanabilmelerinin kolaylaştırılmasıdır. Geçici 3.maddedeki oran bu bağlamda istisnaidir ve bu istisnadan ancak yapı topluluğu sözleşmesinin toplu yapı yönetim planına dönüştürülmesi amacıyla yararlanılabilir43.
5711 Sayılı Kanunun 68.maddesinde Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca hazırlanarak çıkarılması öngörülen “Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tesisine Dair Yönetmelik” yönetmeliğin, zamanında çıkarılamamasından uygulamada sıkıntı yaşanıyordu. Geçici 3.madde hükmü uyarınca 5711 Sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 28.11.2007 tarihinden önce kurulmuş olan toplu yapıların yönetim planlarının en geç altı ay içinde 5711 Sayılı Kanunla getirilen hükümlere uyarlanması gerekmektedir.5711 Sayılı Kanun hükümlerine uyarlanması konusunda 68.maddenin yanlış yorumlandığından sıkıntı yaşanıyordu. 68.maddede çıkarılması öngörülen yönetmelik, kat irtifakıyla kat mülkiyetinin kurulması ve tapuda yapılacak işlemlere ilişkindir. Bu yönetmeliğin, toplu yapıların yönetim planlarıyla bir ilgisi yoktur. Ayrıca yönetmelik çıkmadan yönetim planlarında değişiklik yapılamayacağı gibi yorumlardan, tapu dairelerinde değiştirilmiş yönetim planlarının şerhi esnasında sıkıntı yaşanıyordu. Kanunun amacı göz önüne alındığında bu uygulamanın yanlış olduğu ortadadır.
Dipnotlar
1. Bkz., Dr. Abdülkadir ARPACI- Türk Hukukuna Göre Kat Mülkiyetinde Yönetim- Türkiyat Matbaacılık Neşriyat, İstanbul 1984, sh. 1,2.
2. Bkz., YHGK., 13.10.1976, E.1975/13 -108, www.kazanci.com.tr, 20.12.2008, saat 12.00.
3. Bkz., YİBK.,24.4.1978,3/4, www.kazanci.com.tr, 20.12.2008, saat 12.10.
4. Bkz., HATEMİ – SEROZAN-ARPACI, Eşya Hukuku, Filiz Kitap Evi, İstanbul 1991, sh. 155-156.
5. Bkz., Dr. Abdülkadir ARPACI- a.g.e, sh. 1,2.
6. Bkz. http://mevzuat.basbakanlik.gov.tr, a.g.e, 20.11.2008, saat 19.00.
7. Bkz. http://mevzuat.basbakanlik.gov.tr, a.g.e, 20.11.2008, saat 19.00.
8. Bkz., Av. Kadir DAYLIK, www.daylik.av.tr/index.php?option=com_content&task=view&id=68&Itemid=47 – 32k. 25.11.2008, saat 22.00.
9. Bkz. , Yargıtay 18. HD Tetkik Hakimi T. Murat PULAK, Kat Mülkiyeti Kanunu El Kitabı, Ankara 2008 4. Bası, sh. 560,561.
10. Bkz., Yargıtay 18. HD Tetkik Hakimi T. Murat PULAK, a.g.e, sh. 560.
11. Bkz., http://mevzuat.basbakanlik.gov.tr/Metin.Aspx?MevzuatKod=1.3.2004&MevzuatIliski=0&sourceXml Search=, 20.11.2008, saat 19.00.
12. Bkz., Av. Kadir DAYLIK, a.g.e. 25.11.2008, saat 22.00.
13. Bkz., Av. Kadir DAYLIK, a.g.e. 25.11.2008, saat 22.00.
14. Bkz., Prof Dr. Abdulkadir ARPACI, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Açıklaması, İstanbul 2002, 6. Baskı, sh. 232,233.
15. Bkz., Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 4.7.1983 gün ve 1454 sayılı genelgesi madde 2-II. (genelgenin tam metni için şu esere bakılabilir; http://www.tkgm.gov.tr/ana.php?Sayfa=genelgedetay&Id=99, 28.11.2008 saat 16.00.
16. Bkz., Prof Dr. Abdulkadir ARPACI, a.g.e, sh. 232,233.
17. Bkz., HATEMİ – SEROZAN-ARPACI, a.g.e, sh. 157-158.
18. Bkz., Prof Dr. Abdulkadir ARPACI, a.g.e, sh. 232,233.
19. Bkz., YARGITAY 18. HD. E. 2001/1859 K. 2001/1889 T. 27.2.2001, www.kazanci.com.tr, 28.11.2008, saat 16.00.
20. Bkz., YARGITAY 5. HD. E. 1991/3527 K. 1991/14433, Yargıtay Kararları Dergisi 1991/9 sayı, sh. 1324.
21. Bkz., Prof. Dr. M. Kemal OĞUZMAN, Prof. Dr. Özer SELİÇİ, Prof. Dr. Saibe OKTAY-ÖZDEMİR, Eşya Hukuku, İstanbul 2004, 10. Bası, Filiz Kitapevi, sh. 546.
22. Bkz., http://mevzuat.basbakanlik.gov.tr/Metin.Aspx?MevzuatKod=1.5.3402&MevzuatIliski=0&sourceXml Search=, 20.11.2008, saat 19.00.
23. Bkz., Prof. Dr. M. Kemal OĞUZMAN, Prof. Dr. Özer SELİÇİ, Prof. Dr. Saibe OKTAY-ÖZDEMİR, a.g.e, sh. 546.
24. Bkz., 18.HD. E. 1995/4627 K. 1995/5170, T. 25.04.1995, www.kazanci.com.tr, 20.12.2008, saat 13.24.
25. Bkz., 18.HD. E. 1994/13530 K. 1994/14811 T. 22.11.1994, www.kazanci.com.tr, 20.12.2008, saat 13.30.
26. Bkz., Mustafa Reşit KARAHASAN, Kat Mülkiyeti Hukuku, Arıkan Yayınevi, İstanbul 2008, sh. 624.
27. Bkz., 18.HD. E. 1998/355, K. 1998/2615 T. 16.03.1998, Meşe Yazılım.
28. Bkz., Mustafa Reşit KARAHASAN, a.g.e., sh. 624.
29. Bkz., Mustafa Reşit KARAHASAN, a.g.e., sh. 626.
30. Bkz. 5. HD. E. 1985/309, K. 1985/3278 T. 25.03.1985, Meşe Yazılım.
31. Bkz., Mustafa Reşit KARAHASAN, a.g.e., sh. 630.
32. Bkz., 5.HD. E. 1987/4642 K. 1987/5592 T. 30.03.1987, www.kazanci.com.tr, 20.12.2008 saat 13.40.
33. Bkz., http://mevzuat.basbakanlik.gov.tr/Metin.Aspx?MevzuatKod=7.5.12365&MevzuatIliski=0&sourceXml Search=Toplu%20Yapılarda%20Kat%20Mülkiyeti%20Ve%20Kat%20İrtifakı%20Tesisine%20Dair%20Yönetmelik, 28.11.2008, saat 17.00.
34. Bkz., Yargıtay 18. HD Tetkik Hakimi T. Murat PULAK, a.g.e, sh. 560.
35. Bkz., Yargıtay 18. HD Tetkik Hakimi T. Murat PULAK, a.g.e, sh. 560.
36. Bkz., Yargıtay 18. HD Tetkik Hakimi T. Murat PULAK, a.g.e, sh. 562-565.
37. Bkz., Yargıtay 18. HD Tetkik Hakimi T. Murat PULAK, a.g.e, sh. 562-565.
38. Bkz., Yargıtay 18. HD Tetkik Hakimi T. Murat PULAK, a.g.e, sh. 562-565.
39. Bkz., Yargıtay 18. HD Tetkik Hakimi T. Murat PULAK, a.g.e, sh. 562-565.
40. Bkz., Yargıtay 18. HD Tetkik Hakimi T. Murat PULAK, a.g.e, sh. 562-565.
41. Bkz., Yargıtay 18. HD Tetkik Hakimi T. Murat PULAK, a.g.e, sh. 560.
42. Bkz., Yargıtay 18. HD Tetkik Hakimi T. Murat PULAK, a.g.e, sh. 657.
43. Bkz., Yargıtay 18. HD Tetkik Hakimi T. Murat PULAK, a.g.e, sh. 659
İlk yorum yapan siz olun